美聯黃建業：八大因素重擊樓市　年關難過　復常且看「四盞綠燈」

2022年即將完結，美聯集團（1200）主席黃建業在回顧時指出，地產代理行業正飽受「四高、四低」8大負面因素夾擊，直言本港樓市繁榮期透支購買力，樓市復常須「四盞綠燈」全開。黃建業又預料，料明年樓市續波動，如復常全年樓價或升約5%，成交谷底反彈。

黃建業指出，2022年的代理行業正飽受「四高四低」的因素夾擊，分別是疫情高峰、息口高企、移民高峰、租金高昂等「四高」負面因素，至於利淡的「四低」分別是成交低、金額低、新盤低、樓價低。

黃建業預期，樓市正處於「尋底期」，有待站穩陣腳找尋回升「支持點」，樓市復常料需時，主要原因是通關太遲。他又指，樓市早於2021年反彈時「透支繁榮期」的購買力，單靠「內需」難以長期支持高樓價及高成交，加上近期出現的高價商業物業以低價成交，以及啟德地王以「時光倒流價」批出，都反映本港樓市及代理行業皆未擺脫最壞時刻。

他預告，農曆新年是傳統樓市淡季，料「年關難過」，明年1月代理行業的失業潮及吉舖將邁向高峰，甚或繼續拖累其他地產相關行業，負資產上升甚至拖慢經濟復常。

黃建業相信，明年初本港樓市交投料持續波動，農曆年後或會因購買力累積及新盤加快推售而出現「小陽春」。樓價將先「尋底橫行」，待站穩並找到有力的「支持點」後，才有機會慢慢重拾升軌。如樓市價量要徹底復常，須亮起「四盞綠燈」，刺激資金回流買磚頭。

樓市價量復常還看四盞綠燈

該「四盞綠燈」包括中港全面通關、經濟復甦、市民恢復前景信心、息口見頂。黃建業表示，首季極可能是本港樓市的轉捩點。四盞「綠燈」之中，中港通關已近，整體利好香港，但是對樓市的長遠影響，還看全面通關對提振經濟的作用。

黃建業呼籲政府重新開放投資移民，並縮減取得永久居民身份證的年期，由原來7年減至3年，又或提出更多稅務或居留優惠。樓市方面，撤辣刻不容緩，政府堅持樓價跌幅輕微絕非事實，應以更具前瞻性的眼光及數據領導市場，建議大力催谷經濟，立即減辣甚至撤辣，以助經濟加速復常。

他的具體建議包括放寬按揭措施，2,000萬元以下物業可借9成；調高至500萬元或以下物業只需付100元印花稅，幫助更多上車人士；將15%的新住宅印花稅（New Residential Stamp Duty）稅率回復至雙倍印花稅DSD，為市民換樓開方便之門。

黃建業預期，如明年四盞「綠燈」齊亮，樓市價量將回升。惟因為冰封過久，相信短期反彈力度有限，暫時難復往昔繁榮期。估計全年樓價或升5%；成交方面，預計明年一手成交將按年急升約7成半至1.6萬宗水平；同時帶動二手成交按年升約3成半，有望達至5萬宗的水平，升幅看似顯著，主要是基於「低基數效應」，相信短期內交投未復甦至高峰。