港鐵小蠔灣地皮　補地價及前期費料共446億　每呎樓面地價4800元

港鐵（0066）大嶼山小蠔灣車廠項目，第一期部分已於日前截收意向書。資料顯示，港鐵上月底已與政府簽訂換地文件，項目涉及逾86億元補地價，若連同早前公布，預計港鐵需承擔約360億元的前期費用，合共最少446億元，以整個項目可建之私人住宅及商業物業總樓面逾926萬方呎計，每方呎樓面地價約4800元，符合市場預期。

綜合港鐵早前通告、城規會資料及最新補地價文件顯示，今次港鐵以小蠔灣車廠原有地段作原址換地，新地段為丈量約份第346約地段第145號及146號，當中第146號地段全屬資助房屋，補地價金額僅為1,000元；至於第145號地段（包括A、B及C地盤），則主要用作私樓發展，另設商業及社福設施等，該地段換地補地價金額為86.03億元。

第145號地段合共可建樓面約926.24萬方呎，當中包括889.11萬方呎作私人住宅發展，另有約37.13萬方呎用作商業及社福設施等樓面，若以補地價金額86.03億元計算，平均每方呎樓面補地價僅約900多元水平。

不過港鐵今年9月亦發出通告指，小蠔灣項目與以往「鐵路加物業」模式有所不同，政府會按市價計入建造新的小蠔灣站、重置車廠、物業備置工程（包括加建車廠上蓋平台，以進行上蓋物業發展項目）及地盤平整工程的費用，並獲政府接納為地價評估的可扣減費用，按2020年12月的價格計算，該筆前期費用涉及約360億元，並預計將於未來15年左右產生該等費用。

若以此推算，上述項目換地補地價金額，連同前期費用合共涉及最少446億元，以第145號地段可建樓面計，每方呎樓面地價約4,800元，但值得留意，由於上述360億元前期費用是包括資助房屋部分，市場人士估計，若扣除在該地盤的前期費用，私樓部分的每方呎樓面地價或低於4,800元。

此外，小蠔灣車廠項目第一期日前已截收意向書，並吸引33個財團遞交意向書，估計港鐵短期內推出招標。