萊坊：料今年賣地收入按年大跌68%　明年樓價估再跌最多10%

本港樓市持續疲弱，萊坊今日（6日）公布「2023年中國內地和香港物業市場展望」，並指隨著現時實際按息已超過3厘，2023年香港一般住宅樓價料下跌5％至10%，豪宅樓價估跌最多5%。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，在本地股市表現疲軟、整體勞動人口萎縮、按揭息口上升及環球經濟情況急速轉差之下，今年下半年香港住宅樓價跌勢明顯加快，料全年將跌近15%。此外，成交量亦料創回歸後新低，料全年一手及二手成交僅45,000宗。王兆麒又指，現時市場欠缺利好消息，除非政府對樓市「減辣」，否則短期內難見樓價止跌回升。

料今年賣地收入按年大跌68%

王兆麒又指，發展商明顯減慢新盤銷售步伐，加上貨尾囤積，增加一手及二手住宅市場之間的競爭。鑑於樓市表現不佳，影響政府賣地收益，預計2022全年賣地收入只有350億元，按年大跌68%。

再者，今年政府推地較預期慢，料賣地表上部分地皮將延遲至2023年才會推出。預計2023全年賣地收入可達500至700億元，而全年補地價金額有望達350至400億元。

由於現時實際按息已超過3厘，對市場購買力已開始構成一定影響。王兆麒預期，2023年香港一般住宅樓價將下跌5至10%，豪宅樓價料持平或跌5%。同時，預計一、二手總成交量將略為回升至4.8萬至5.3萬宗，料一手成交或佔三成。

供應充裕　料明年港島商廈租金跌最多5%

此外，寫字樓市場方面，直至2025年，港島區約有350萬平方呎的新寫字樓面積供應，主要集中在中環、鰂魚涌。由於中環的空置率依然處於較高水平，加上未來數年充足的供應，租金仍有下調的壓力。

萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶表示，考慮到全球和本港經濟形勢，市場缺乏正面的推動因素令市場復甦，預計2023年寫字樓需求仍然低迷，整體香港島租金跌幅為3％至5%。

不過，若然日後內地的邊境重新開放，中國內地和跨國公司的租戶重返，估計明年九龍區寫字樓的整體租金持平或輕微上升3%。

料明年有更多寫字樓銀主盤出現

截至11月底，香港投資市場共錄得172宗交易，金額為540億元，按年下跌約35%。交易物業類型方面，以全幢工業物業交易（24%）及發展用地（24%）最活躍，其次為全幢住宅（20%），酒店資產佔市場交易的12%，交投集中在上半年，今年首六個月共錄得6宗成交。至於寫字樓交易持續放緩，年內僅錄少量全幢寫字樓易手個案。

萊坊大中華區投資部主管胡孝直預料，2023年房地產基金或機構在交易時較難達成協議，變相影響成交宗數。此外，投資者將要尋求更高的回報去償還債務，相信市場上會有更多債權人出售被抵押的資產或資產被接管，有更多寫字樓銀主盤出售。

由於住宅樓面地價回落，料吸引發展商目光。他預料，今年會有不少私人家族或高凈值人士以「執平貨」的心態，積極以優惠價格入市。