樓市蝕讓成風　鄧成波家族輸逾10億最傷｜2022財經暗黑事件

受疫情等因素拖累，2022年本港物業價格顯著回落，市場湧現大批蝕讓成交，除全幢酒店、長者屋，連港島超級豪宅亦難逃「損手」命運。若以帳面虧蝕金額計，今年「蝕得最甘」的頭五宗物業買賣，四宗由「舖王」鄧成波家族售出，蝕讓金額合計高達9.8億元，相當於106伙太古城三房單位。

砵蘭街旭逸酒店4年慘蝕34%

今年蝕得最勁的一宗物業買賣，為旺角砵蘭街旭逸酒店，在9月份以7.3億元沽出。物業由鄧成波家族於2018年以11億元向英皇國際（0163）購入，持貨四年轉手，帳面蝕約3.7億元，蝕幅高達約34%。以酒店提供199間客房計，每間客房作價約366.8萬元。

汀蘭居蝕2.6億賣　富貴長者屋貶值12%

至於年內損手金額第二多為荃灣服務式住宅汀蘭居，由鄧成波家族於5月份以約14.2億元售予恒地（0012）李兆基女婿鄭啓文持有的華大酒店（0201）、順豪物業投資（0219）、順豪控股（0253）。鄧氏家族於2017年以16.8億元購入汀蘭居，2020年9月放售，初時意向價達23.8億元，不過以今年成交價算，帳面貶值2.6億元或15%。

蝕讓金額第三、四高同樣來自鄧成波家族，其中包括九龍城聯合道18號「富貴長者屋」蔚盈軒，提供92伙，今年6月份以11.4億元賣出，較2017年買入價13億元，帳面蝕讓約1.6億元或12%。上述僅為年內蝕讓金額最大的個案，該家族期內尚有蝕賣其他舖位、工廈物業等。

海航TWELVE PEAKS洋房貶值近1.2億

豪宅市場同樣哀鴻遍野，當中，山頂超級豪宅先後出現兩宗矚目「大刁」，包括由海航集團董事長陳峰或相關人士持有的山頂TWELVE PEAKS雙號洋房，為銀主盤，今年1月以3.87億元落實沽予中國手機生產商酷派創始人郭德英。洋房實用面積4,241平方呎，由海航集團相關人士於2015年2月以逾5.06億元買入，現帳面貶值23.5%或1.19億元。

↓↓TWELVE PEAKS雙號洋房↓↓

融創中國孫宏斌胞弟賣樓蝕五千萬

而另一宗矚目豪宅蝕讓，為融創中國董事長孫宏斌胞弟孫宏兵持有的西半山敦皓高層複式C室，實用面積2,345平方呎，連460平方呎平台，今年3月份以1.38億元沽出，較2018年10月份買入價1.888億元，帳面蝕約5,080萬元或26.9%，為今年蝕讓幅度最勁的住宅個案。

↓↓敦皓高層複式C室↓↓

Mount Nicholson帳蝕6000萬　或涉內部轉讓

至於較近期則有山頂超級豪宅、有「亞洲樓王」之稱的Mount Nicholson，首錄二手成交，由香江集團董事長劉志強之女兒劉楸妍持有的16樓C室，本月中以5億元登記易手，較去年11月買入價約5.6億元，一年間帳面貶值約6,092萬元，蝕幅約10.9%。不過有代理消息指，上述單位過去未曾在市場放售，不排除業主自行沽出單位或涉內部轉讓。

翟聰：不少業主借貸比率過高　未能再融資

對於今年市場屢錄大額蝕讓成交，高力香港資本市場及投資服務行政董事翟聰認為，主要原因除了市場進入加息周期外，過去不少業主的借貸比率過高，在整體市況大幅回落的情況，部分業主未能順利Refinance（再融資），為了加快套現，寧蝕讓沽貨。他預計，未來兩至三個月息口仍會在高位徘徊及橫行，料市場會出現更多銀主盤或蝕讓盤。

他又表示，目前海外投資基金在港入市取態變得更為審慎，採取「Wait and See」的策略，相信該類基金客將會在息口出現明顯見頂訊號時才會再作部署，而本地投資者或會更早出動，趁低位吸納平價盤。