施政報告｜一文看清樓市政策　減海外專才辣稅、重啟私人參建居屋

【施政報告2022／施政報告／李家超】特首李家超今（19日）發表其上任以來首份《施政報告》，涉及不少土地及房屋政策。當中，包括放寬樓市「辣招」，寬免合資格人才在居港七年後可獲退回在港置業的印花稅，與香港永久居民首置人士看齊，即日生效；另推出全新「私人發展商參與興建資助房屋先導計劃」，下財年起分批推出三幅土地，讓發展商投標興建資助出售單位；建議放寬申請強拍門檻，樓齡達50年或以上但少於70年的私人樓宇門檻由八成業權降至七成，樓齡達70年或以上則降至六成；以及擬在將軍澳137區堆填區建5萬伙住宅等。

【12：42】落實「基建先行，創造容量」的競選政綱，提六項重點運輸基建，「北都公路」 — 打通新界北的東西脈絡，由西邊的天水圍途經新田連接東邊的古洞北；「沙田繞道」 — 開通一條新南北幹道連接大埔及西九龍，紓緩吐露港公路的交通壓力；「將軍澳─油塘隧道」 — 興建將軍澳第三條公路隧道，配合將軍澳第137區的未來發展，加強對外連接；

另有「港深西部鐵路」 — 連接洪水橋和前海，便利港深往來，促進香港與大灣區融合發展、互聯互通；「中鐵線」 — 興建第12條鐵路線，由元朗錦田途經葵涌連接九龍塘，紓緩屯馬線的載運壓力；及「將軍澳線南延線」 — 把將軍澳線向南延伸至將軍澳第137區，優化該區的交通配套。

【12：38】交椅洲人工島將有三大規劃目標：包括創建第三個核心商業區，進一步鞏固香港國際金融中心地位，核心商業區外亦會預留土地發展新興產業，為青年人提供多元機會；綠色宜居方面，參考《香港2030+》的建議，增加公私營住宅單位平均面積一至兩成作為土地規劃指標，以及將休憩設施及社區設施土地與人口比例分別增至每人不少於3.5平方米，改善居住和生活空間；及前瞻創新，全面採用智慧、環保及具抗禦力城市策略，在城市設計、基建系統、市民出行三方面制訂措施，減低日常能源需求，並利用綠色能源和先進廚餘處理技術，減低碳排放量。

另會在今年內就人工島填海範圍、土地用途、交通基建網絡及財務安排作出建議。目標是明年開展環評程序，填海工程在2025年上馬。

【12：34】為壓縮造地精簡法定程序 — 簡化規劃、環境影響評估（環評）、收地、基建各項程序，今年提交條例草案修訂《城市規劃條例》、《收回土地條例》、《前濱及海床（填海工程）條例》、《道路（工程、使用及補償）條例》及《鐵路條例》，以及修訂《環境影響評估條例》的附表等。

非大規模項目「生地」變可建屋「熟地」的時間將由最少6年減至4年，大規模項目由13年大幅減至7年，當中環評程序會壓縮至18至24個月。明年將開放環境基線資料，提升環評效率；另進一步精簡行政程序 — 就重點課題展開研究，包括停車場樓面寬免安排、濕地緩衝區發展審批指引、自行核證和獨立審查安排，以及樹木移除和補種程序，明年年中陸續提出具體建議。

加快審批建築圖則，由屋宇署會成立「專責審批組」，以「促進者」思維加快審批大型私人住宅項目的一般建築圖則申請，目標是約八成圖則可於首次或第二次呈交申請時獲得批准；另會就業界應用「建築信息模擬技術」（BIM）製作建築圖則並呈交部門審批訂立路線圖，於2024年第一季推出應用軟件，以便業界將查核有關圖則的樓面面積是否符合要求自動化。

擴展標準化補地價安排 — 恆常化工廈重建的標準金額補地價安排，並由目前只適用於工廈重建和新發展區的原址換地申請，擴展至新發展區以外的新界農地，縮短流程，明年年中前提出具體方案。

為加快業權統一以利老舊市區重建 — 建議放寬申請強拍門檻，樓齡達50年或以上但少於70年的私人樓宇門檻由八成業權降至七成，樓齡達70年或以上則降至六成。位於非工業地帶的工廈，如樓齡達30年或以上，門檻降至七成業權；另放寬相連地段強拍申請要求、精簡強拍法律程序，以及透過專責辦事處為受影響小業主提供更多支援。今年內就方案諮詢立法會和持份者。

另精簡地契續期安排 — 2025年起陸續有不少地契到期，政府明年會提交條例草案，以一致方式定期為到期地契續期，免卻個別業權人逐一簽立續期的繁複手續和繳付昂貴費用，大幅減少續契時間。

【12：30】為主導土地供應，政府會物色更多土地以照顧需求並增加土地儲備，包括通過新一輪「綠化地帶」研究和《農業優先區顧問研究》釋放的可發展土地。全港約有16,000公頃「綠化地帶」，超過一半已知有明顯發展限制，例如坡度較斜、具生態敏感性等。餘下8,000公頃中，1,200公頃已被納入發展計劃。新一輪研究再識別約255公頃有發展房屋潛力的「綠化地帶」，可提供70,000個單位，並會在2024年或之前改劃第一批土地。規劃署明年會完成檢視餘下所有「綠化地帶」的發展潛力。

着力發展棕地，新界現有1,600公頃棕地當中，超過一半會陸續轉化成房屋和其他用途。以古洞北╱粉嶺北新發展區為例，兩年前開始清理的棕地，今年完成平整並交予房委會興建公營房屋。在加快收回棕地進行發展的同時，政府會適切照顧包括寮屋住戶、棕地作業者等受影響人士的需要，包括明年起在元朗和洪水橋推出土地興建多層工廈，並於地契條款要求撥出若干樓面面積以低於市場租金租予受影響的棕地作業者。

此外，當局會於今年提出將軍澳第137區的發展計劃，預計可提供50,000個房屋單位，最早2030年入伙。

【12：29】根據《長遠房屋策略》最新推算，未來十年私營房屋需求為129,000個單位。以此為基本目標，未來五年準備好可興建不少於72,000個私營房屋單位的土地，通過賣地及鐵路物業發展推出市場，再加上市區重建局及其他私人發展項目，整體供應將多於估算需求。

構建置業階梯方面，政府除了穩定私營房屋供應外，亦會透過提供「居者有其屋計劃」、「綠表置居計劃」和「港人首次置業」（首置）等資助出售房屋，實現市民置業願望。

【12：27】使用「組裝合成」提速 — 建議房委會規定所有在第一個五年期新落成的公營房屋項目採用「裝配式設計」，並在合適項目採用「組裝合成」；至第二個五年期，不少於一半項目採用「組裝合成」。房協亦會在更多公營房屋項目採用「組裝合成」。

提升公私營協作 — 推出全新「私人發展商參與興建資助房屋先導計劃」，在下個財政年度起分批推出三幅土地，讓發展商投標興建資助出售單位，以指定市價折扣率售予合資格人士。先導計劃亦鼓勵發展商申請改劃其擁有的私人土地興建資助出售單位。

採用「設計及建造」模式加快建屋 — 建議房委會第二個五年期至少一半單位採用「設計及建造」合約模式興建以提速、提效、提質。至於「提質」方面，房屋局局長會主持專責小組，為新公營房屋項目制訂「幸福設計」指引，建議房委會挑選五條現有公屋屋邨作為先導計劃，在五年內分階段研究和落實進一步改善措施，締造更有「幸福感」的居住環境。

【12：23】與房委會、房協緊密合作，全力推高首五年供應量，縮短公屋輪候時間，推出全新「簡約公屋」 — 利用短期內未有發展計劃的政府和私人土地，以標準簡約設計和「組裝合成」快速建成「簡約公屋」，在五年內興建約30,000個單位，增加約四分之一公營房屋供應。

而輪候傳統公屋三年或以上人士可申請入住「簡約公屋」提早上樓，以家庭為優先。入住人士可保留輪候傳統公屋的位置，之後遷入傳統公屋。「簡約公屋」會配備傳統公屋的基本設施，租金較同區傳統公屋低。政府向立法會申請專項撥款興建和營運「簡約公屋」。同時繼續與民間協作，落實已規劃約20,000個過渡性房屋單位。

計及約30,000個「簡約公屋」單位，未來五年（2023-24至2027-28年度）整體公營房屋建屋量將增至約158,000個單位，較上一個五年期（2022-23至2026-27年度）的約105, 000個單位大幅提高約五成，當中包括「公屋提前上樓計劃」的12,000個公屋單位。

同時，推出「公屋綜合輪候時間」指數，反映申請者綜合輪候傳統公屋和「簡約公屋」的時間。以新增申請者和回收公屋單位數量維持現水平不變計算，目標是在四年內（即2026-27年度）把「公屋綜合輪候時間」由六年降至約四年半；落實「公屋提前上樓計劃」 — 政府會以分階段建屋方式，加快落成部分公屋單位，預計未來五年有約12,000個單位可讓市民提早約3至18個月上樓。

【12：19】推出全新「簡約公屋」，未來五年興建約30,000個單位。結合「簡約公屋」和傳統公屋，令未來五年（2023-24至2027-28年度）公營房屋總建屋量較上一個五年期（2022-23至2026-27年度）大幅增加約五成；輪候公屋時間即時「封頂」，目標是結合「簡約公屋」和傳統公屋總供應量，將現時約六年的輪候時間「封頂」，在四年內（即2026-27年度）降至約四年半；

新建單位面積「封底」，所有於2026至27年度起落成的資助出售房屋一般實用面積不少於26平方米，新落成公屋（一至二人單位除外）一般室內樓面面積不少於同等水平；未來五年推出足夠私營房屋土地，以滿足《長遠房屋策略》估算需求，穩定私樓供應。

壓縮造地程序，「生地」變可建屋「熟地」縮短約三分之一至一半時間；善用市場力量，提升公私營協作，推出先導計劃鼓勵私人發展商參與興建資助出售單位；及加速造地，長遠建立土地儲備，掌握土地供應主導權，讓政府走在問題前面，不再追落後。

【12：17】李家超表示，解決「住」的問題，是本屆政府施政的重中之重。要解決不適切居所，例如「劏房」問題，須突破性增加房屋供應，打破房屋短缺的長期困局。目標是在「住」的問題上讓市民看到希望，上樓早一些，住房大一些。

根據《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》（《香港2030+》）最終報告，未來三十年（2019至2048年）整體土地供應將達7,000多公頃，比需求的6,000多公頃，超出1,000多公頃。根據《長遠房屋策略》推算，未來十年公營房屋需求是301,000個單位。當局已找到足夠土地，可興建達360,000個單位。

惟由於未來十年公營房屋落成量分布不均，只有約三分之一單位於第一個五年期（2023-24至2027-28年度）落成，另外三分之二單位要留待第二個五年期（2028-29至2032-33年度）落成，以致輪候公共租住房屋（公屋）時間很長。

【12：13】建造亮點發展群 — 規劃多項亮點設施，帶動發展，提升生活質素，包括文化設施群、專上教育院校、大型體育設施、醫院網絡、政府設施群等。位處核心商業區而沒有特定地域要求的政府辦公室，例如金鐘道政府合署近四成辦公室樓面面積，將遷往「北部都會區」，帶動該區發展並騰出核心商業區土地。

積極保育生態 — 待相關研究明年完成後，落實「新積極保育政策」，逐步收回私人擁有且具生態價值的濕地和魚塘，建立濕地保育公園系統，為「北部都會區」建設提升環境容量。另啟動法定程序，在2024年把紅花嶺約500公頃土地指定為郊野公園，與深圳梧桐山風景區互相呼應，打造貫穿深港兩地的生態走廊。當局在2024年逐步開放沙頭角（中英街除外），推廣文化生態旅遊，並於明年初展開地區諮詢。

【12：09】開發產業用地 — 未來五年產業用地將陸續推出，支援發展創科和其他產業。新田科技城內的落馬洲河套地區有三棟大樓正在興建，部分河套用地明年起招商引資；河套地區以外的首批新田創科用地，則於2024年動工；洪水橋和元朗一帶的物流及新興工業園首批工業大廈用地將於明年起推出；洪水橋╱厦村新發展區定位為現代服務業樞紐，毗連洪水橋站的商業用地亦會在2026年完成平整。

【12：05】成後的「北部都會區」，將以「國際創科新城」為主題，集優質生活、新興經濟和文化休閒於一體，以創新城市設計推動職住平衡和綠色生活，發展和保育並存。政府會充分利用「北部都會區」的邊境優勢，促進口岸地區的綜合發展。

西邊以洪水橋╱厦村新發展區為重心，藉着毗鄰前海的地利，成為核心商業區，輻射深圳以至大灣區；中部以新田科技城為核心，聚集創科企業，與一河之隔的深圳創科產業集中地，產生協同效應，並成為多元創新試點。新界北新市鎮的現代產業發展，亦可與深圳互相配合；而東邊則坐擁豐富自然和旅遊資源，可供兩地發展康樂和旅遊。未來工作重點包括：

全速造地建屋 — 全力推進古洞北╱粉嶺北、洪水橋╱厦村及元朗南等已啟動工程的大型項目。大部分其他發展項目已展開規劃，包括新田科技城。目標是五年內為所有發展項目啟動收地程序，十年內完成平整新發展土地和落成新增單位各四成；

提高發展密度 — 善用「北部都會區」土地資源，採用較高地積比率，住宅用地會以最高地積比率6.5倍為指引（較早期新市鎮如沙田的5倍為高），而商業用地則為9.5倍。

【11：42】加強基建設施 — 全力落實港深創科園的建造工程，同時加快「北部都會區」新田科技城發展。此外，由2025年起分階段完成科學園和數碼港的擴建工程，提供合共約10萬平方米的額外樓面面積。當局亦正規劃東鐵線科學園╱白石角站，目標是在2033年或之前開通。

【11：28】向合資格外來人才退還在港置業額外的印花稅，合資格外來人才註如在今天或以後在港置業，可於居港七年並成為香港永久性居民後，就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅，但他們仍須繳交按「第二標準稅率」計算的從價印花稅，即其印花稅負擔與首次置業的香港永久性居民看齊。有關安排適用於任何在今天（2022年10月19日）或以後簽署的「買賣協議」。

【11：23】以加快輸入人才的步伐，延長工作簽證年期，在現有和新增的輸入人才計劃下的人才，到港獲聘後可獲發最長三年的工作簽證；另外，寬免合資格人才在居港七年後，可獲退已繳付的在港買樓的印花稅。

【11：20】積極培養和留住本地人才外，會更進取吸納外來人才，措施包括推出「高端人才通行證計劃」，為期兩年。合資格人才包括過去一年年薪達港幣250萬元或以上的人士，以及畢業於全球百強大學並在過去五年內累積三年或以上工作經驗的人士，此兩類人士可獲發為期兩年的通行證來港發展，不設人數限額。

而未符工作經驗要求但最近五年內畢業的百強大學畢業生亦可獲發通行證，每年上限10 000人。計劃將於推出一年後檢討；另放寬「一般就業政策」和「輸入內地人才計劃」，如僱主引入人才的職位屬「人才清單」表列的13項本地人才短缺的專業，或招聘的職位年薪達港幣200萬元或以上，無須證明本地招聘困難，可直接提出申請。

取消「優秀人才入境計劃」的年度配額，為期兩年，同時優化審批程序，以吸引更多世界級優才來港；以及放寬「非本地畢業生留港╱回港就業安排」，將逗留期限由一年延長至兩年，方便他們留港╱來港工作。另以試行形式擴展該安排至本港大學大灣區校園的畢業生，為期兩年，並於推出一年後檢討。