疫下賣地及補地價收入逾1260億　測量師：下財年難維持

政府下周三（23）將公布新一份《財政預算案》，市場普遍估計赤字將遠低於估算。而財政司司長陳茂波早前亦放風指，受惠股、樓暢旺、印花稅及賣地收入高於預期，財赤料遠低於年初的估算。據《香港01》統計，本財年（去年4月份至今）政府先後批出10幅地皮，賣地收入超過900億元，連同首三季補地價金額，估計暫為庫房進帳至少1,260億元。有測量師預期，下個財政年度的賣地收益，未必能夠維持現有高水平。

據地政總署資料，截至今年2月底，2021/22年度合共售出10幅地皮，涉及地價金額逾911.71億元，雖然地皮數目較上一個財政年度減少7幅或41%，不過成交金額卻大幅上升70%。

港島兩重量級商業地皮　共涉705億

賣地收益理想，主要受惠於期內兩幅港島「重磅」商業地以高價批出，合計涉額705.78億元，單是此兩地已佔賣地收益高達77.4%。其中，最矚目為中環民耀街新海濱3號商業地王，由恒地（0012）去年11月以508億元投得，成為賣地表歷來造價最貴的地皮，每呎樓面地價31,463元。

而另一幅破百億地皮則為銅鑼灣加路連山道商業地，於去年5月份以197.78億元批出予希慎興業（0014）及華懋合組之財團，較估值高出15%，每呎樓面地價約18,374元。

古洞供應出籠　兩地皮收益近128億

至於住宅地皮方面，政府致力發展的北部都會區成為賣地收益重要來源之一，期內古洞首幅住宅地，由新地（0016）去年4月以86.14億元投得，為古洞第25區的粉嶺上水市地段第279號，每呎樓面地價約7,183元，較估值上限高出逾43%。

三個月後，古洞第24區住宅用地則由會德豐地產奪得，成交價為41.85億元，每呎樓面地價約8,499元，較三個月前新地投得的同區用地貴18.3%。兩幅古洞地皮已為政府帶來近128億元的賣地收入。

淺水灣地呎售6.23萬刷新高紀錄

臨近本財年尾聲，淺水灣南灣道豪宅地皮，上周「趕尾班車」以逾11.88億元批出予爪哇控股（0251），每呎樓面地價62,352元，創賣地表歷來呎價最高紀錄。

除市區官地高價售出，去年11月財政司司長陳茂波亦提到，發展商積極補地價以發展用地，令相關收入達歷史新高。

首三季補地價收入近350億

據地政總署公布季度數字，本財年首三季（2021年4月至12月），每季補地價收入介乎87億至138億元，即三季合計涉額接近350億元。當中，規模最大為九龍建業（0034）牛池灣清水灣道35號（聖約瑟安老院舊址），去年10月以96.58億元公布完成補地價，每呎樓面補價約4,464元，料提供5,005伙。

此外，香港興業國際（0480）與中信泰富地產同樣在去年10月份完成大額補地價，項目為大嶼山愉景灣北部用地，涉及金額約52.4億元，即每呎樓面補價約4,030元，料提供逾1,400伙。總括而言，未計及本財年第四季，迄今賣地連同補地價收入，估計已為庫房進帳至少1,260億元。

張翹楚：下財年賣地收益或削一半

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，本財年的賣地收益理想，主要是由於期內賣出兩幅港島大型商業地皮，估計新一年政府未有同類規模及價值的市區商業地皮推出，來年賣地收入情況未必樂觀。

至於古洞成為住宅用地新供應重鎮，張翹楚指，雖然古洞仍有多幅住宅地待推出，面積較大，但要注意區內每幅地皮的單價（每呎樓面地價）相對較低，暫時普遍低於1萬元，不足以令賣地收益維持高水平。他預計，下個財政年度（2022至23年）的政府賣地收益或低至400億元，較本財年的收入大幅削減超過一半。