專訪｜110億狂掃海外物業　領展霍業生：港短期通關未敢過份樂觀

疫情影響全球零售行業，偏偏領展（0823）選擇「疫市」大舉掃貨，今年內四度在內地、香港及澳洲狂掃入零售、工業及物流物業，斥資超過170億港元，當中港物業僅佔34%。領展租務（香港）及資產管理（中國）總監霍業生接受《香港01》專訪時表示，香港市場不少貴重物業均由實力雄厚的大業主及發展商持有，相關放盤少，為維持高增長目標，未來仍會繼續在外地物色投資機會，而且會分散投資組合，「唔同籃放唔同類型雞蛋」。

就短期內會否再度減持旗下本地民生區商場，霍業生指，現時零售市況欠佳，即使放賣估價亦不會理想，故暫無計劃再作大規模放售。對於本港短期有望通關，霍業生則表示未敢過份樂觀。

首進駐物流業領域　斥60多億掃貨

今年領展相當積極於本地及世界各地購置物業，入市金額超過170億港元，包括剛於11月份以58.2億港元買入柴灣及紅磡的的停車場／汽車服務中心及倉庫物業，期內又以約9億港元買入東莞及佛山的兩個新落成現代物流物業的75%股權。

對於首度進駐物流業領域，領展霍業生表示，物流這個市場在疫情前已經相當蓬勃，加上近年網購盛行、商業及經濟發展均需要此類配置，認為集團有需要擁有此類資產，只是過去未有機會涉足此範疇。

170億購物業　60%分布內地及澳洲

他又補充，各類資產類別的租金增長周期有別，租金亦有不同波幅，持有多元化的資產可令集團得到更平衡、穩定的增長。「以前集團剩係得一個地方（香港），市況好果時表現好好，但唔好果時，就好似將所有雞蛋放喺同一個籃，有一定風險，𠵱家我哋有唔同籃放唔同類型嘅蛋，營運更加穩定。」

零售物業將繼續會是領展未來主力收購目標。集團今年內三度於上海、廣州及澳洲買入大型購物中心等零售項目，涉額超過103億港元。霍業生指，今年收購的零售物業不少是與合作伙伴共同持有，而且購入價處於低基數，預計未來可錄較高增長。

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估價欠理想　無意放售港民生商場

參考領展於2018年曾一口氣出售12個本地屋邨商場，現時集團在港的物業組合仍有129項，就未來會否再減持港物業，霍業生指，現零售市況欠佳，即使放賣物業估價也不會理想，而且現時很難有買家以高溢價購入商場物業，故未有計劃再大規模放售旗下本地民生商場。

他又認為，香港大業主及發展商普遍實力雄厚，放賣貴重資產的機會較少，故集團未來會繼續主力在外地物色投資機會，通過收購活動提高增長，不過「都要睇機遇」。

旺角T.O.P出租率曾跌至80%

領展早於2016年以逾59億元購入旺角商廈彌敦道700號（前身為工業貿易處大樓），商場部分在2018年年中開業，名為T.O.P（ This is Our Place），為領展少數位於核心區的零售物業。

霍業生指，「個商場（T.O.P）Day One開始已唔係主打內地客，而係主力做年輕人生意，但整體消費力跌咗，商場都跟隨大市跌。」近年接連受反修例風波及疫情影響，T.O.P在2019年底至2020年初出租率曾一度下挫至約80%水平，不過，近期出租率已明顯有改善，回升至新近的97%。

網店回歸實體店　線上線下需互補

今年上半年疫情轉趨穩定，T.O.P亦吸納15個新租戶進駐，部分新租戶本來是網上商店，但選擇重返商場開設實體店。霍業生認為，「網店重返實體店，反映Online做得再好，都要返offline（做生意），網店成本唔會輕，運費、包裝費、上架費、退貨等都係負擔，而且消費者體驗感唔夠，Online始終唔能夠完全取代Offline。」他預計，未來線上線下銷售互相將配合。

至於集團2021年上半年整體零售物業出租率97%，有達400個新租戶進駐旗下商場。他認為，疫情放緩及消費劵刺激下，商場生意、食肆餐飲表現已較疫情期有明顯好轉，中式酒樓節日訂枱也出現「full booking」情況，商場停車場的使用率也有提高，反映市民願意外出消費。面對新型變種病毒來襲，他則表示暫時不太擔憂，「冇想像中咁驚」。

街舖業主單打獨鬥　租金上得快、落得快

近月政府部署通關的消息不絕，惟霍業生對此未敢過份樂觀，他表示，2018年香港全年有多達6,000萬來港旅客，但估計通關後，來港旅客設有限額，相關零售數字不會在短期內得到大幅度改善。

而且，目前零售核心區的街舖空置率仍然處於偏高水平，街道各舖位業權分散，街舖業主始終只能單打獨鬥，租金也因此會較為波動，「上得快時，落得亦快」，不會如商場般擁一站式管理，租金穩定，抗跌力也較強。