測量師：東涌地流標因補地價偏高　超市場預期20%

港鐵（0066）東涌牽引配電站物業發展項目今日（5日）公布流標收場。有測量師認為，項目補地價金額超過市場預期最多兩成，成為流標關鍵，而且同區土地買賣個案甚少，令政府當局難以掌握實際市況。

萊坊估價及諮詢部高級董事黃嘉詠表示，東涌配電站項目流標，估計主要原因是項目補地價偏高，項目每平方呎補地價超過5,000元，比較市場預期高出逾10至20%，令投資回報降低，因此令發展商對入標價有保留。

另外，她認為，地皮現時未有鐵路站直接覆蓋，而項目比較遠離東涌地鐵站及市中心。未來的東涌延線預計在項目落成後仍有一段時間才竣工，發展商可能因而出價保守。

政府估算與市場有明顯落差

至於泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚也認同項目補地價金額過高，他指出，個人預算該項目的補地價金額應為每平方呎約2,500元，遠低於政府訂定的數字。

他又解釋，政府訂定的補地價金額通常是參考同區的現有土地成交個案，不過該區過去甚少相關土地買賣，政府基本上難以掌握市況。此外，他又估計，目前發展商普遍的建築成本已達到每平方呎約6,000元，較過去數年已有明顯上升，若政府在訂定補地價金額時低估相關成本，則會與市場預期出現明顯落差。

普縉助理總監 (專業產業諮詢及估值)李雋傑表示，項目補地價金額水平太高，計及向港鐵支付的分紅，發展商難以獲得合理利潤，以東涌東環及昇薈為例，兩個項目每方呎售價大約只有1.3萬元至1.6萬元。

地皮的估計總可建樓面面積約94萬方呎，而且距離港鐵東涌站較遠，附近的基礎設施亦尚未完成，因此項目流標屬預期之內。