當年1.3億購入地皮　上水尚宜30伙住宅市值僅1億　原來未計此因素

被形容為「售價與車位相若」的上水現樓新盤尚宜，上周四（30日）公布首張價單，盡推全盤30伙，折實戶戶低於600萬元，最平一伙折實售242.88萬元起，整批單位折實後市值大約1億元。不過，尚宜位處的上水新樂街38號地皮，四年前由大鴻輝以1.31億元投得，豈不是四年後的「麵包價」比「麵粉價」還要低？

參考尚宜的價單，全數30個單位的市值大約近1.14億元，以90天即供8%折扣計，即30伙的折實市值約為1.04億元。不過，尚宜單是地價價值已不止1億元。回看2017年12月梁紹鴻旗下大鴻輝興業斥1.31億元投得上述新樂街38號商住用地，每呎樓面地價1.4萬元，較當時估值上限1.07萬元高約32%，並創下當時北區地皮呎價新高。

當年高價投地　因看中舖位價值

除了地價成本，尚有建築成本及利息等支出。當年梁紹鴻投得地皮後向傳媒指，估計項目的總投資額約兩億元，然而今天尚宜的住宅單位定價，僅屬當年預計總投資額的一半。

梁紹鴻自九十年代投資舖位，素有「舖王」之稱，過往一直活躍於舖位、商廈投資買賣。當年他以高價投得上述地皮，非全然因為住宅部分。當時他指，地皮因屬蚊型規模，投資額及建築費較低，且看好落成後的地舖部分價值，故斥高價投地。此亦為大鴻輝興業首次招標投得的政府官地。

而大鴻輝集團執行董事曹展康日前回應《香港01》記者時亦指，尚宜除住宅部分外，還有地舖的價值，地舖可以一拆二或三間舖，打算作零售用途長線收租，該地舖面積逾2,200餘平方呎。

高峰期舖位價值料逾億

參考2017年時，水貨客及內地自由行等消費仍然活躍，區內藥房、化妝品、兌換店成行成市，上水多條「水貨街」如龍琛路、新康街的地舖價值動輒媲美市區，成交呎價可逾7萬至8萬元，即上述尚宜的舖位市值曾可達1.5億元。

惟經歷社會事件加上疫情，區內水貨活動及旅客絕跡，舖位成交呎價變得參差，個別呎價回落至約3萬至4萬元。如售賣貴價補品的樓上有限公司（前稱樓上燕窩莊）董事，早前斥資1.2億元買入上水新發街44號地下連入則閣樓，呎價約4.8萬元。