7.1億沽中環巨舖　花旗銀行「售後租回」簽罕有1/4世紀超長租約

花旗銀行（香港）於今年8月份，以7.1億元售出開業接近四十年的中環會德豐大廈逾萬呎巨舖，帳面大賺逾3億元，成為近年中環區內最矚目的舖位成交。該巨舖能夠成功易手，原來歸功於買賣雙方訂下的罕有條款，據知，花旗將會「售後租回」舖位，租約期最長達二十五年，相等於四分一個世紀，為近年罕有超長年期的「銀行鐵約」。

十年「死約」加十五年「生約」

據土地註冊處資料，上述中環會德豐大廈地下A舖、地庫連同外牆，已獲花旗銀行（香港）有限公司（CITIBANK (HONG KONG) LIMITED）簽下新租約，租約為期十年，由2021年9月9日開始計起，隨後花旗銀行可選擇續租5次，每次續租為期三年。簡單而言，即上述舖位簽下為期十年的「死約」，另再有長達十五年的「生約」，租約合共長達二十五年。

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回報料2.5厘至3厘　料月租至少150萬

上述租務為市場罕見的超長租約，惟土地註冊處的文件，暫時未顯示最新租金水平。有區內代理估計，投資經驗豐富的新買家「台灣張」張彥緒，願意斥資7.1億元巨額買入舖位，相信回報至少2.5厘至3厘，若以此推算，巨舖的每月租金料高達約150萬至180萬元水平，即一年收租約1,800萬至2,160萬元。

上述巨舖實用面積合共8,564平方呎，包括地舖為1,787平方呎，地庫為6,777平方呎，以整個舖位計算，呎租介乎175至210元。

「銀行鐵約」加強買家信心

有接近此中環巨舖買賣的市場人士透露，上述矚目成交能夠順利賣出，除了因為巨舖位處中環核心街道，毗鄰國際金融中心、置地廣場等甲廈及商場外，更要歸功於該條「超長年期租約」，這一條「銀行鐵約」令買家對後市更具信心。事實上，花旗銀行早前亦指，集團將長期租回該舖，以確保繼續提供分行服務。

「死約」期內租金料定期重新評估

香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典估計，雖然這類「超長年期」租約，設有一個較長時間「死約」，但預計期內的租金並非固定，有別一般「死約」。他解釋，不少商場均會設有較長的「死約」，可能舖位租金會在指定年期向上調整一成或兩成，但也可能是部分業主與租戶在指定年期尋找獨立第三方，以市值租金重新評估舖位租金水平，「可能每隔三年、四年就會進行調整」，以避免舖位租金遠遠偏離市況。

此外，他認為，「超長年期」租約對這類國際性大型機構有一定好處，始終可以確立未來十年的據點，店舖裝修的成本也可以分攤更長時間，有利控制及減輕成本。

長租約「你情我願」蕭條時先削其他分店

不過，對於近年有國際零售商因市況轉差，寧付巨額賠償也要在租約期尚餘多年的情況下提早棄租，張聖典則認為，這種因外在環境被逼棄租的情況是無法預計，始終長租約屬「你情我願」，假若真的遇上經濟蕭條、營商環境急速下滑，商戶需要大幅削減分店規模時，屆時唯有選擇先結束其他租約快到期的分店，以避高昂賠償。