當年天價125億購入　恒大灣仔總部動作多多　曾抵押融資+自我加租

陷入財困的中國恒大（3333）據報擬以105億元出售灣仔總部「中國恆大中心」全幢物業予國有的越秀地產（0123）。回看恒大於2015年11月以「破頂價」125億元向華置（0127）購入此商廈後，六年間動作多多，甚惹關注。如2018年底恒大曾抵押全幢商廈融資120億元，又曾透過「自我加租」三倍推高估值。若是次以市傳成交價落實交易，造價將較三年前的估值大幅回落超過五成，六年間物業帳面貶值20億元或16%。

由怡和發展　初期為英國海軍俱樂部

中國恆大中心位於灣仔告士打道38號，前方為香港演藝學院，屬甲級寫字樓，樓高28層，總樓面約34.54萬平方呎。翻查資料，此商廈最初由怡和集團擁有，於1985年落成，初期稱為海軍大廈，為英國海軍俱樂部。不過在1987年怡和出售非核心資產，以1.6億元沽出大部分樓面予華置，隨後又在1991年以3億元把商廈餘下權益再售予華置。

2015年華置出售予恒大　勁賺120億

成功收購全幢商廈的華置，於1995年為大廈進行翻新，隨後在2000年將商廈改名為美國萬通大廈。直至2015年11月，華置宣布以約125億元出售全幢物業予中國恒大，成交價打破當時全港商廈最貴紀錄，金額及呎價均創新高。而且當時屬恒大首度大手涉足本港房地產市場，可謂「平地一聲雷」。而當時賣出全幢商廈令華置帳面勁賺逾120億元或26倍。

據通告指，當時成交的交易期罕有地長達六年，由簽訂協議後至正式完成交易，買方支付合共四成，其後六年每年支付10%。此種分期支付樓價購買商廈屬極之罕見。至今剛好六年，便市傳中國恒大以105億元沽出商廈，若交易落實，即持貨不足六年，帳面貶值約20億元或16%。最新呎價約為3萬元。

曾抵押融資120億　估值飆升至225億

翻查資料，自中國恒大買入此幢商廈後，不時也有動作。如在2018年10月將它作抵押，尋求融資約15億美元（約117億港元），部分融資款項擬用作償還海外債務及派發股息。據了解，當時的融資文件顯示物業估值最高達225億元，即較2015年購入價高出80%。最終，恒大順利融資120億元。

不過，估值大幅攀升背後有原因，原來恒大在2019年自行租用大廈9.3萬平方呎的樓面，且大幅加租3.2倍，而由華置承租的6.2萬平方呎樓面亦大幅加租64%。因此，中國恆大中心全幢在2019年的預測租金收入，由對上一年的不足2億元大幅搶高至3.62億元。