鄧成波離世｜接連沽貨西貢舖蝕近4000萬　資深代理憶波叔發跡史

資深投資者，有「舖王」之稱的鄧成波辭世享年88歲。雖有「舖王」之稱，惟最初以炒賣樓花起家，後來才涉足舖市及工廈。

「舖王」鄧成波向來視孻仔鄧耀昇（Stan）為「接班人」。2013年Stan成立陞域集團並接手管理餐飲業，又大舉投資養老、酒店生意，並先後入主易通訊（8031）及松齡護老（1989）兩家上市公司。

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四年前斥逾260億「吸貨」

翻查資料，鄧成波家族於四年前開始密密吸貨，前後斥資至少260億元，掃入逾40項工商舖、酒店及商住舊樓地盤物業。惟至2019年底開始，家族鮮有入市之餘，近期更轉為狂出貨，沽出15項物業，估計市值逾20億元。

今年三月，鄧成波與鄧耀昇一同接受《星島日報》訪問，就指疫市「百年不遇」，因此賣走部分物業紓困，重申旗下資產總值近八百億，賣走佔極少比例。可是，翻查近期成交，賣走的確實佔少數，但似乎走得越來越急，去年家族放售總值逾120億元的工廈、商廈、舖位、酒店等物業，期內僅沽出3項，套現約10.2億元。

沽西貢超市巨舖　4年蝕近4000萬

今年初開始，「波叔」卻接連沽貨，單是一月份已經連沽9項物業，共套現約7.07億元，以帳面計，有8宗獲利、一宗蝕錢。該批物業全部為非核心區的舖位，分布在灣仔、深水埗、長沙灣、西貢及荃灣等；上月亦以近1.25億元沽出柴灣寧富街工廈一籃子物業，持貨兩年，帳面僅平手；本月亦沽出上環水坑口街地舖，持貨四年料實蝕約870萬元。

不過要數當中最矚目的，是1月份以約4億元沽出西貢親民街16號西貢花園地下入口及1樓舖位，較2017年3月購入價4.38億元，帳面大幅蝕讓3,800萬元或8.6%。舖位面積共28,439平方呎，成交呎價約1.4萬元。舖位原由惠康超市以78.4萬元租用，之後2018年被百佳超市以高價搶租，首三年月租176萬元，即呎租達62元，隨後三年月租為202.4萬元，租約期至2024年4月。以4億元成交價計，回報率高見5.3厘。

「舖王」心軟助相熟經紀

有認識「舖王」超過廿年、不願開名的資深代理向《香港01》透露，波叔睇舖一向主觀，但非常「熟書」，「以前初初識佢， 你介紹個舖畀佢，佢隻隻舖都可以話畀你聽入面喺點。」他人亦非常友善，曾有相熟經紀向他稱自己「開唔到單」，波叔會出手相助，「不停叫佢幫你買貨，佢都會幫一次， 個人都幾心軟。」

該代理又稱，波叔與銀行關係好好，當年購入工商舖物業時，可造七成按揭，但銀行估價會「估高啲，槓桿高一啲，銀行越信佢（規模）越大，佢咪可以買好多」不過近期因為經濟環境轉變，以及疫情等因素影響，銀行亦難以向他批出貸款，「依家銀行已經借到爆晒，要問財仔借，十幾厘都要借，務求過到呢一關先。」

惟近年，波叔「睇貨」水平似乎有下跌，投資風格亦經常改變，「有時買全幢，有時要一隻舖，有時又買酒店，有時又買工廈。」加上鄧耀昇接班後，不時亦有拖延支付代理佣金的消息傳出，「以前波叔畀佣畀得好順手，不過近年佢個仔（鄧耀昇）就叫佢唔好咁快畀佣，因為（拖延）佣金就唔洗利息，拎錢再投資好過。」