拆局｜啟德THE HENLEY I 首批定價貴絕同區　拆解箇中三大原因

啟德區發展日漸成熟，每年均有新盤登場。由恒地（0012）發展的啟德THE HENLEY I 今日（29日）開價，首張價單96伙，折實平均呎價26,448元，若單以首批計，為啟德區內最貴的新盤，呎價亦高出同區二手屋苑「一大截」。不過，發展商表示是次開價屬克制。

首批折實均價較MONACO貴17%

若以近期的區內新盤比較，今年1、2月登場的MONACO及GRANDE MONACO，由會德豐地產發展，首張價單折實平均呎價為22,669元及23,795元，THE HENLEY I 較兩項目貴出17%及11%。

啟德THE HENLEY I 首批96伙　折實均價2.64萬　一房入場749萬起

即使GRANDE MONACO本月初加推11伙，折實平均呎價25,529元，也較THE HENLEY I 平約3%。

較尚‧珒溋貴近9%　比龍譽貴逾三成

數到對上一個開價貴絕啟德的新盤，為由龍湖（0960）與合景泰富（1813）發展的尚‧珒溋，2019年首張價單折實均價24,310元，事隔兩年，THE HENLEY I 較之再貴出8.8%。若然與「一河之隔」的新盤比較，2017年保利置業（0119）推出的龍譽，首批折實均價為19,808元，屬該範圍的4個屋苑中最貴，不過THE HENLEY I 較之再貴33%。

較同區二手貴一至兩成

再參考區內的二手成交，THE HENLEY I 首批定價亦較二手平均成交呎價高。據中原地產數字，2017年及2018年入伙的啟德一號及天寰，本月平均成交呎價分別為22,473元及21,667元，THE HENLEY I 則較之高出18%及22%。

【THE HENLEY I 與同區一手及二手市場比較】

對於THE HENLEY I 的定價頗進取，其中一個原因是其地價。位於沐泰街7號的THE HENLEY ，三個期數所在的啟德第1K區3號地盤，原由海航集團旗下公司香港國際建投於2016年11月以約88.37億元高價投得，當時每呎樓面地價約1.35萬元。

THE HENLEY 每呎地價逾1.5萬

另比鄰地皮1L區3號項目地皮（沐泰街8號項目），同由海航旗下公司以逾54億投得，每呎樓面地價約1.36萬元。2018後，恒地從海航手上購入上述兩地，地價合共159.6億元，以可建樓面105.3萬平方呎計，THE HENLEY及沐泰街8號項目的平均每呎樓面地價逾1.51萬元。

相比同年會德豐地產從海航手上購入的啟德第1L區1號地皮（現為已開售的MONACO）每呎樓面地價約14,948元，THE HENLEY 每呎地價略貴1%至2%。

定價慮及鐵路通車因素

撇除會德豐的MONACO系列，區內其他新盤分別是在2016年中至2019年底推出首批單位，當時沙中線啟德站尚未通車，周邊購物生活配套亦欠奉。而自鐵路2020年2月通車後，區內店舖及人流稍為好轉，估計THE HENLEY I 定價亦納入鐵路等因素。

第三是位置因素，雖然相比其他新盤，THE HENLEY I 距離港鐵站出入口略遠，但項目靠近單邊，不少單位可以望無敵雙景觀，包括維港海景及體育園景，相較區內其他屋苑，以樓景及內園景為主，THE HENLEY I 略勝。

背景資料：THE HENLEY I 首張價單的面積由299至889平方呎，包含一房至三房戶型，價單售價由788.3萬至2,917.6萬元，價單呎價由25,665元至35,901元，扣除最高5%優惠後，折實售價介乎748.88萬至2,771.72萬元，折實呎價24,382至34,106元。