送澧手記｜北都城市密度「乾坤大挪移」

發展局局長早前透露，政府將探討「跨區地積比率轉移的可行性，目的是將舊區重建項目未用盡的地積比率，轉移至新發展區使用，以改造發展稠密的舊區，長遠減低市區人口，營造更宜居生活環境。這可謂社會近20年來千呼萬喚的政策，時至今日當局終於行前一大步作實際探討。

事實上，政府過往一段長時間中，均極不情願地採取非原址地積比率轉移。究其原因是涉及了多一個或更多的地盤，變相令基礎設施需求的計算變得複雜，審批程序既會加長，當中出錯機率亦會提高。局長現提出探討跨區轉移地積比率的想法，擺脫舊有枷鎖，可謂非常前衛，亦可能是因為科技更趨成熟，有助當局克服了以前的重重難關。或許未有太多人留意到這政策，而市建局去年公佈的旺角洗衣街／花墟道發展計劃其實可視為上述計劃推出前，小試牛刀的測試。城規會所訂明把一幅用地的地積比轉移至同一規劃大綱圖下的規劃指引（編號43），亦有更多詳情可供讀者參考。

上述具體指引做法是，細小且沒有重建價值的舊建築物，擁有人可以把它拆卸，重建成一層樓高的建築物，並以更佳的布局或建築設計，以作食肆、文化、社區設施、休憩空間等住宅或商業混合發展，更可整合街區、優化街景等。至於其餘的可建樓面面積，則可以轉移到同一規劃大綱圖的其他地方，而該「接收地盤」不能超過特定的地積比率。然而，這衍生出樓宇高空剩餘地積比的問題。倘若地主沒有補地價，那只有規劃中的准許地積比率；但若一張地契，本身沒有可建樓面面積限制，那就出現了剩餘的發展權，當中具體情況需視乎地盤相關契約，以及規劃大綱圖限制。

話說回來，為何這政策興北都相關？原因是政府用了一個「乾坤大挪移」的做法，降低城市稠密地方的密度，營造社區，再將相關剩餘地積比率或發展權，轉移到新發展區。不過，新發展區本身是新區，商業價值仍未見穩定，因而對發展商或投資者而言，相對缺乏吸引力，情況就如「大富翁」，新發展區一開始是不那麼值錢，一旦幸運再踩中自家土地並「起樓」（相當於加大轉移的樓面面積比率），那就會有越來越多人願意在新發展區投資。儘管現時庫房緊張，但政府都明白到香港住宅市場仍然有得做，而最簡單直接的方法就是提高地積比率，當中有兩點重要考量，其一是確保基建設施容量頂得順，而非「掹掹緊；其二是以人為本的城市設計。當局只要做好以上兩點規劃，加上做足備置工程（enabling works），根本不需要擔心後續情況。

拆舊建築，搬去新發展區，並非新鮮事，當年入境事務處總部由灣仔搬到將軍澳就是一例，唯獨今次跨區地積比轉移不是由政府自己動手，而是號召市場力量去做。呢一招「一雞兩味」，既能將過分擁擠的城市搬到新發展區，同時勢把整個城市密度重新洗牌。呢招還不夠絕嗎？當局下一步就要取得平衡，提高發展誘因，以用好市場的錢，拓展新發展區。地積比率轉移至新發展區解決過於密集的城市問題，同時為增加當區經濟動力的「強力特效藥。

這裏是有賺頭的，高空發展權可以買賣；小業主不能整棟重建，亦有機會賣出。若政府提出的地積比率轉移是有得賺，或許有更多人會在舊區購買高空發展權、進行土地買賣等，屆時經紀、發展商，甚或是退休基金也可賺錢。另一方面，政府亦不需花費太多，便可成就新發展區的經濟發展。大家要緊記，每逢有危機，轉機就在下一個瞬間。如果各位讀者想了解更多，亦歡迎留言給我作討論。

【財經專欄】黃仲澧

現為普縉控股集團規劃及發展部董事總經理、打鼓嶺鄉事委員會顧問，以及香港地產專業發展中心規劃及發展委員會主席，並曾任多間大學及院校之客座講師。為政府、公營團體和不同大型私人企業等，提供跨領域專業、房地產及商業評估、運輸、可持續發展及園景建築顧問服務，協助制定城市及產業發展策略。

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