金融地位上升　投資如何選擇？　工商舖市場是經濟寒暑表！

根據《全球金融中心指數》報告，香港的全球指數整體評分高達760分，比去年上升11分，與首位的評分差距更為收窄，再次蟬聯全球第三，並在亞太區繼續居首。這是一件值得慶祝的事情，港府發言人表示，報告充分肯定香港作為國際金融中心的領先地位與實力。香港曾經被主要競爭對手新加坡超越，排名跌落第四而引起爭議，一個毎日股市成交金額比對手大十幾二十倍的市場，怎麼可能排名比對方落後？大家再認真了解目前在各個領域的走勢，香港正朝著全球排名第二進發。

今年以來，香港金融市場蓬勃，股市成交暢旺，每日成交額高達2千多億至3千多億元，股價急升了3至4成，IPO集資市場也頗為暢旺，今年有望達到千億元。然而另一邊廂，物業市場卻較為平靜，物業市場又分為住宅市場和工商舖市場。適逢近日有電視媒體採訪筆者，想了解工商舖和住宅市場前景、應該投資哪一類物業，以及投資者的動向等等？筆者順便也在這裏作一些解讀和回應，以下是記者與本人的問答詳情：

問：蔡生早上好！

“首先，你如何評論現時工商舖租值？”

答：過去幾年，受地緣政治風險和環球經濟不佳的影響，工商舖價格受挫，租金難免也有所下調，租值相對便宜了2至5成不等。舖位方面，在市區民生地段，擁有本土固定人流，租金較為穩定，跌幅在1成至3成不等；在核心地段遊客區和鄰近深圳珠海一帶，由於消費模式轉變，加上港人北上持續成風，引致吉舖湧現，此類一線旺舖租金從高位大跌5至6成。寫字樓方面，過去幾年同樣面臨供應過多情況，售價和租金整體也錄得2至5成跌幅。至於工廈市場，雖然相對比較穩定，但是租金也下跌了2至4成，售價跌幅較大的是新式工廈，比高峰期下跌了逾5成。

問：

“其次，投資價值為何？哪類型較受歡迎？”

答：投資價值方面，筆者認為工商舖市場已經在尋底，這個谷底並非會出現V型反轉，而是像一個U型狀態，U字型的底部有多長，就要看經濟要橫行多久，無論如何，現在投資的值博率是挺高的，因為上升空間大於下調空間。投資哪類型比較好？我認為工商舖都無所謂，這是尋寶遊戲，建議多挑選作比較，價格大幅下跌又是市區核心地帶的物業，升值潛力會較高。

問：

“第三，現時投資工商舖或住宅物業，有何注意事項？”

答：投資工商舖與住宅需要留意的地方，主要是按揭貸款成數和利率有很大差別。雖然金管局指示銀行對工商舖的按揭申請可達7成，但是銀行一般只會做4至5成，同時工商舖貸款利率大多數以「銀行同業拆息」（Hibor+）計算，通常比住宅利率高出2釐，供樓負擔比較大；不過，投資住宅雖然供樓利率比工商舖低2釐，但是租金回報也同樣低約2釐。

問：

“第四，作為資深投資者，可否講一講你對投資前景的部署？”

答：住宅影響民生，本人不投資炒賣住宅單位。不過，既然工商舖市場已經在谷底，不妨可以試試水溫，個人看好港島核心地段甲級寫字樓，原因是金融中心地位再次提升，股市量與價俱升，外資、中資或本地資金重返，首選一定是灣仔北至金鐘中環一帶。可以預見，未來核心地段甲級寫字樓將有愈來愈多大型企業進駐，從近期衆多資金吸納港島商廈可見一斑，預期優質核心地段甲級寫字樓將買少見少。

問：

“第五，投資哪類住宅物業較穩陣？為什麼？”

答：投資哪類住宅方面，個人認為從投資角度看，回報與穩定非常重要，所以應該選擇中細價物業。香港的房子很奇特，越是大的房子每呎的售價越貴，可每呎的租金卻越少。這樣的話，大銀碼樓租金回報就比小銀碼樓少，豪宅的租金回報可能只有1到3釐，中小物業的回報卻多數有2到4釐。而且小單位銀碼較細，市場成交頻繁，也比較容易轉手，建議購買位於市中心港鐵沿線物業，無論一手還是二手樓，交通方便設施較佳，甚受優才高才歡迎，可以說進可攻退可守。

最後再總結一下，工商舖市場是經濟發展的寒暑表，既然金融市場已經復甦，住宅樓市成交𣈱旺，那麼下一步該輪到工商舖了。這是一個互相帶動的市場，信心是重要因素，物業市場需要金融機構勇於正常放貸，港人也應該要對香港未來更有信心，只要大家都願意作出行動，無論是買樓自住，或者是投資收租，都會讓樓市更健康穩定發展。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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