驗樓｜逸璟‧龍灣無敵海景突變模糊　明哥實測：開窗需時分半鐘

位於深井青山公路的逸璟‧龍灣，是內房中冶置業在港的首個住宅項目，原定去年6月入伙，惟因為山坡工程問題，延至今年9月才取得滿意紙，正式交樓。記者與資深驗樓師賴達明（明哥）前往驗收一個面積約443平方呎的一房單位。明哥直言，單位手工馬虎，在19個驗樓分項中，石材、門、地台皆「捧蛋」，最終明哥給予60分，僅僅合格。

而個別設計更叫明哥不明所以，如單位的大窗採用電動窗，整個開關程序需時3分鐘，不設手動；而門窗又設置了隔音屏，屏面呈粒狀花紋，關上門窗後，開揚海景頓時變就得模糊，視野受阻。

逸璟‧龍灣位於荃灣西深井青龍頭段，面向東灣，飽覽極開揚的海景及山景，景觀一流，但因為暫時未有穿梭巴士提供，住戶只能靠巴士出入市區。

分擔斜坡維修費　每呎管理費近5元

單位業主夫婦二人從事銀行業，約兩年前斥逾670萬元購入屋苑1座低層單位，屬443平方呎的一房戶型，支付兩成首期，成功「上車」，月供逾兩萬元。等待近15個月後，近月終於成功收樓。因為屋苑業主須共同分擔日後斜坡及護土牆維修責任及費用，所以逸璟‧龍灣每呎管理費接近5元，即每月管理費支出逾2,000元。

石材「病變」地板烏卒卒

驗收過程中，明哥發現露台位置出現頗多問題，當中用作露台地板的天然麻石，似出現「病變」。「你見到周邊啲磚係白色，地台嘅磚就發黑咗，好肉酸，好似好污糟。」明哥解釋，這種天然麻石很容易受到水氣泛潮影響而出現變色，有可能是因為地台鋪磚的手工不好，令磚底曾經積水。所以磚面才有機會出現發黑、「一撻撻」污漬情況出現。

明哥續指，其實就露台地面，發展商可考慮使用「高架式地台」，將整個地磚地台升高，從而可減低石材的受損，「就算落雨都好，啲水都可以流去底部。」

「石材病變」除影響外觀，亦有一定的潛在風險。明哥解釋，若不處理已經「病變」的石材，長遠是會有機會造成空鼓，影響石材的耐用性。當石材長期受壓時，就會有爆裂的可能。

打風落雨或出現滲水

除了露台地板發黑，明哥又發現連接廳堂與露台的玻璃門是不能緊閉，當關上門後，門與門框之間仍可「楔」入一張八達通大小的卡片，「Lock（鎖住）咗之後，都係防唔到風，你見（門身）都係郁到。」明哥指，由於單位面向海，在打風落雨的時候，強風有機會將雨水從露台門的虛位中滲水入屋，從而影響室內的木地板。當木地板長期受潮，分分鐘會發黑、要報銷。

隔音屏阻擋視野　海景變模糊

說到項目賣點之一，原是超開揚的海景景觀，驗收單位面向東南，住戶更可遠眺汲水門大橋。惟與此同時，由於項目座落公路旁，發展商在單位內的所有玻璃窗戶，加裝了隔音屏，以減低聲浪，惟該隔音屏的表面呈粒狀花紋，故關上門窗後，海景頓時變就得模糊，視野受阻。

「如果超過（嘈音標準）係需要用一啲隔音屏、減音窗以減低嘈音。」明哥續指，此設計的確有助減低聲浪，但亦大大影響了海景的觀賞度，「呢個單位個海景係好靚，但佢（發展商）用咗好多防音屏，阻咗個海。」

另外，記者又發現，屋內的大窗均採用了電動窗，明哥認為這設計比較特別。他解釋，一般電動窗是安裝在較細小的窗戶中，現將這設計放在大窗，估計是想讓業主將窗戶打開至較大的幅度。

開窗需時約一分半鐘

「呢類電動窗要長按，有聲先，再等打開。」明哥解釋，電動窗的開關十分緩慢，先要長按電動窗的開關掣，待其發出「咇咇」聲響後，再有待它完全打開。最後，經記者與明哥實測，發現整個電動窗的開關程序，需時共約3分鐘，同時並不支援手動開關。所以，業主如果面對突如其來的雨天，恐怕未能夠及時關窗。

浴室手工馬虎　需加強防水功能

同時，明哥發現浴室的手工馬虎，經明哥測試後，浴室浴屏門出現多個問題，包括浴屏門開關不暢順、未做好防水工夫。明哥指，現時單位用的浴屏門是屬於舊式浴屏門，使用的門鉸並非防水鉸、封門的膠條亦非原條由頂封至底，所以防水功能有限。

加上，浴室地磚在濕水後會變得非常滑，有機會造成危險。明哥建議業主，可要求發展商在浴屏門再造一條防水膠邊，由門頂封到門底，加強防水功能。

「點解間屋成日咁臭，原來養咗灘水係到。」明哥發現，浴室座廁糞渠周邊地台未封好，不但在清潔時候，容易積水而產生臭味，亦有機會滲流往下層單位，故建議業主要求發展商將洞口封好。

綜合而言，在19個驗樓分項中，石材、門、地台皆「捧蛋」，而窗、圍欄、假天花、牆身、浴具及電器亦不合格，最終獲明哥給予60分，僅僅合格。

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