【樓市拆局】樓價升租金卻下跌 專家解釋背馳原因

【樓市拆局】樓價升租金卻下跌 專家解釋背馳原因
撰文:黃捷
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差估署公布最新5月份私人住宅售價指數按月升約1.9%,超越去年底水平。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,疫情緩和,新盤熱賣,二手筍盤被吸納,樓價低位回升,「美聯樓價指數」連升10周,最新報166.71點,較年內低位累積上升約4.28%,而本年迄今樓價累積升約1.04%;反觀,差估署同時公布5月份私人住宅租金指數,按月跌約1.2%,以首5個月累計更累跌約6.3%,而美聯「租金走勢圖」首5個月亦累跌約5.2%,表現與同期樓價呈背馳。

劉嘉輝表示,2015年及2019年亦曾出現「樓價升、租金跌」的情況,惟今年情況相對顯著。箇中原因,隨着疫情減退,樓市回暖,加上息率低企,相信持貨力強的業主於現階段未會急於沽貨,反而寧願將單位出租,部份甚至以低於市價放租吸客,導致今年樓價與租金出現明顯的背馳;然而,隨着樓市回暖,加上租務旺季來臨,租金跌勢或有望放緩,預期短期未會大幅下挫。

回顧本年迄今樓價表現,若以港、九及新界3區劃分,當中九龍及新界區樓價均已超越去年底水平。「美聯九龍樓價指數」最新報162.03點,年內迄今錄3.87%的升幅,表現為3區之冠;「美聯新界樓價指數」最新報155.92點,本年迄今亦累積上升約0.32%;至於港島區方面,「美聯港島樓價指數」最新報184.52點,該區本年迄今仍錄約0.81%的跌幅,表現未及其他兩區。

差估署:4月樓價指數升0.54% 連升四個月 創七個月新高

撰文:黃祐樺
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差餉物業估價署今(29日)公布,4月份私人住宅樓價指數報354.2點,按月升0.54%,連升四個月,並創過去7個月新高水平。累計今年首四個月,私人住宅樓價指數期內累升約5.83%。

按戶型劃分,中小型單位(A、B、C類)樓價報355.6點,按月升0.51%;大型單位(D、E類)報313.8點,按月升1.26%。

D類單位按月升1.42%最多

再細分各類戶型,全線報升。當中升幅最多為D類單位(實用面積753至1,076平方呎)報314.6點,按月升約1.42%;A類單位(面積431平方呎或以下)報388點,按月升約0.99%;E類(1,722平方呎或以上) 單位錄少於20宗成交,報310點,按月升0.42%;B類單位(431至752平方呎)報342.7點,按月升0.26%;至於,C類單位(753至1,076平方呎)報323.3點,按月升約0.09%。

此外,4月份私樓租金指數報178.2點,按月上升約1.42%。今年首四個月則漲約1.54%。

萊坊:料上半年樓價仍低位徘徊。(廖雁雄攝)

萊坊:料上半年樓價仍低位徘徊

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示,官方樓價指數反映二手樓價為主,4月份官方樓價指數按月升幅收窄到0.5%,繼一季度報復式反彈後,高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素依然繼續阻礙樓價進一步攀升的動力。二季度樓價面對阻力遠較一季度大,預計今年上半年樓價仍會在低位徘徊。

雖然美國加息步伐已經開始減慢,但預計到今年年底時加息因素才會淡化,短期內香港整體借貸成本仍有機會上升,影響上車買家、換樓人士及新造按揭。

萊坊王兆麒預計到今年年底時加息因素才會淡化,短期內香港整體借貸成本仍有機會上升,影響上車買家、換樓人士及新造按揭。(資料圖片)

「去庫存」主導市場 發展商設更多優惠

王兆麒又表示,自通關後,整體成交量已明顯回升,特別是1,000萬以下的中小型樓盤,但市場整體購買力仍然不足,預計一二手成交量按月會在5,000宗左右徘徊,樓市仍需要較長時間才能回復2021年時樓市高位的氣氛。

今年市場主題仍以「去庫存」為主,二季度開始發展商會更積極銷售新盤,預計上半年餘下時間一手市場成交平均每月在1,000至1,500宗左右。受貨尾囤積影響,相信發展商推盤時會針對買家在現金流方面的考慮,提供更多優惠及財務計劃去吸引買家,部分新盤更開始明顯減價。入境人士數量開始慢慢回升,對住宅租務有支持,相信未來數月住宅租金走勢保持平穩。

萊坊王兆麒指,今年市場主題仍以「去庫存」為主,相信發展商推盤時會提供更多優惠及財務計劃。(資料圖片)
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