46年樓終極「化妝」　葵芳匯入場費逾5球　睇樓客睇完示位咁樣講

港鐵沿線項目一向有捧場客，近年供應主要集中於黃竹坑、將軍澳以及大圍等地區，傳統舊區如葵涌，連新盤都欠奉。不過，該區近日推出舊樓翻新項目「葵芳匯」，以「全新」物業之姿加入樓市戰團。

葵芳匯鄰近葵芳地鐵站及新都會廣場，前身為龍騰大廈，樓齡已屆46年，但經大業主終極「化妝」後，無論外牆及內櫳皆與新盤無異。項目合共提供89個住宅單位，標榜500多萬元即可「上車」，對買家而言，加添幾分姿色的「中女」又是否值得入手？

「其實大廈大部分都拆過再起，表面見到嘅喉管呀、電線呀都換過晒，升降機都係全新。樁柱就用咗一啲『新技術』加固咗。」 葵芳匯現場代理向記者介紹這座「翻新樓」改頭換面的地方，即使呎價比區內二手價高出逾兩成，項目據稱已售出約20伙。

一房折實543萬元起

現場所見，葵芳匯屬一梯五伙，整體也算企理，示位與一般新盤「清水房」分別不大，景觀開揚，部分單位望樓景，但亦有單位廳房均望運動場景。地下至3樓為商用舖位，住宅樓層位於5樓至25樓，實用面積由約301方呎至415方呎，分為開放式、一房及兩房設計，一房折實售價由543萬元起，每呎約莫18,000元。

另外，葵芳匯管理費每方呎約3.9元，以301方呎開放式戶的E室為例，每月管理費為1,174元。值得留意的是，項目不設會所，現時商場租戶包括藥房、小食店、以及24小時健身室等。

未必做到九成按揭

代理又提醒記者，單位可向銀行承造六成樓按，但亦稱未必可借到九成，「如果要借就真係好視乎銀行，可能要跟番『75減』嗰個要求。」現時香港承造樓宇按揭，供款期最長只有30年。

據各銀行內部指引，計算高樓齡物業可承造的按揭年期。一般而言多為「75減」，即樓齡加上最長供款年期後，不可高於75年，以「葵芳匯」46年樓計，最多可分29年償還，意味買家申請按揭時，未必可借盡最長30年。不過大廈曾「大翻新」，未知銀行會否列入為考慮條件之一。

準買家心聲：15,000蚊呎先考慮

在葵芳開舖、熟悉該區情況的陳小姐（化名），與男友有意置業，近日已四出睇樓。她上星期到過葵芳匯，就單位間隔而言，她覺得非常實用，不過就嫌呎價太貴，「代理話12樓E折實590萬元，10樓E就575萬元，價錢太貴啦，又冇會所，如果1.5萬蚊一呎我會考慮。」

▼葵芳匯一房交樓標準示位▼

由於項目屬「翻新樓」，不受《一手住宅物業銷售條例》監管，因此沒有樓書及價單，亦不用上載成交紀錄。獨家代理該盤的中原地產周永輝表示，現時成交價最低為8樓A室，一房間隔，實用面積301方呎，成交價543萬元，呎價約1.8萬元。他提到，項目最快於今日﹙15日﹚開放連裝修示範單位，同日將推出價值約10萬元的送傢俬優惠。

成本價計 估計溢價高達九成

葵芳匯作為已屆46年的舊樓，究竟以呎價逾1.8萬元開售又是否超值？翻查資料，資深投資者羅守輝於2016年斥4.4億元購入該商住大廈，其樓面面積約59,543平方呎，成交呎價約7,400元。泓亮咨詢及評估有限公司董事總經理張翹楚表示，現時新樓建築成本平均每呎約4,000至4,500元，預期該項目省卻起地基等結構，只翻新外牆及間隔等，估算建築成本每呎約1,500至2,000元。按此推算，樓面地價加翻新建築成本約為9,400元，以成交呎價約1.8萬元計，溢價高達逾九成。

建築測量師何鉅業提到，樓宇成本主要包括地價、建築成本、銀行利息及管理費用，發展商決定是否進行舊樓翻新，抑或重建，一般會視乎地積比是否已用盡，如未用盡或考慮重建，增加可建面積以提高利潤。在舊樓翻新個案中，發展商可減低建築成本，所需時間短亦可降低銀行息口，以及節省管理費用的人力成本。

▼葵芳匯兩房交樓標準示位▼

區內代理：定價頗為進取

至於對比同區本月二手成交個案，及綜合市場資訊，樓齡37年的新葵芳花園，最新成交剛創今年樓價新高，A座高層08室的兩房戶，實用面積約418呎，睇樓當日同一時間有7枱客等侯，雙方議價後終以682萬元成交，實用呎價約16,315元。而月初樓齡36年的葵芳閣亦錄得一宗成交，實用約418呎的第3座低層A室，以550萬元成交，呎價13,370元。

區內代理認為，葵芳匯以新盤包裝舊樓，定價逾1.8萬元一呎頗為進取，較市價高出約兩至三成，而同區樓齡較高的二手樓約1.4至1.5萬元一呎，買家須衡量多付約「一球」裝修費是否值得。