土瓜灣400萬樓直擊　兩房350呎兼送平台　專家拆解易中伏位

新冠肺炎疫情緩和，加上樓市回調，吸引準買家逐步外出相約睇樓。市區樓盤供應短缺，400萬元左右單位更少見，記者前往土瓜灣睇樓，視察一個叫價399萬元、實用面積350呎，連189呎平台的兩房單位，價格吸引，但實情又如何？

土瓜灣舊樓林立，記者來到樓齡52年的北帝街東海大樓，一睹「四球有找」樓真身。大廈外牆髹上綠色油漆，似乎進行過翻新工程，記者走進放售的低層單位，只見客廳地台明顯較高，部分牆紙剝落，整塊隨意置於地磚上，電線外露並在空中半懸着，牆身油漆剝落露出石屎，十分殘舊。

牆身外露鋼筋 　蹲式馬桶侷促非常

行過屋內走廊，進入大廳，整體印象同樣一個舊字——中央有兩張顏色鮮艷的牆紙，部分牆身露出石屎並發黑，磁磚地板有不少污跡；房間門口位置的牆身被拆走，磁磚剝落，一處外牆出現裂縫並露出鋼筋；抽氣扇被積塵掩沒變得灰暗；而洗手間是設蹲式馬桶，如廁空間侷促。

單位設有套房，套房的洗手間較大，留下上手租客的少量雜物，牆身破損。客廳連接地下平台，鐵門佈有鏽跡，打開後是一個紅磚鋪地的戶外空間，景觀對正其他大廈住戶的平台及通道，有一個連洗手槽的櫥櫃及遺留下的垃圾，花槽種植不少植物，樹木生長至簷蓬高度。

區內代理表示，上手租客為一名老人家，在該處已居住多年，近日退租搬走，業主有見環境殘舊，不想重新裝修再放租，於是索性將單位放售。她提及，區內有不少50年樓齡以上的舊樓物業放售，由於設備殘舊，會願意低於市價出售，料受投資者青睞。

「劏房」設計手尾長　維修費用不菲

買入高齡二手舊樓，首要留心當然是結構問題。測量師學會前會長何鉅業相信，該單位房間有升高地台，橫樑位置及間隔古怪，估計原先為「劏房」設計，致令間隔牆、廚房及廁所或進行不少改動。

他建議，業主購入舊樓單位時須找專業人士協助查看圖則，留意上手有否結構改動，部分結構工程屬屋宇署小型工程項目，須入紙申請。假如曾改動廚房及廁所，有機會安裝喉管及防水造工不好，帶來滲水問題，影響樓板等結構安全。平台亦有機會為僭建物，如是，業主須負上相關法律責任。

窗戶易日久失修　維修花費大

另一須留意的是窗及冷氣支架。何鉅業指出高齡舊樓，窗戶最易日久失修，造成安全問題，如業主發現出現滲水情況，有機會須重新安裝。他提到，業主須留意單位是否有水漬、潮濕及臭味，有機會因牆身滲水等造成鄰近住戶的困擾，負上維修責任，以及承擔舊樓公共地方的維修費用。

何鉅業預期，購買舊樓單位須驗窗驗樓、維修石屎剝落等問題，預料不計裝修設計，上述單位須花費約50萬元進行維修，勸籲業主購入單位前要先計算好相關開支。

值得一提，由於單位樓齡已有52年，承造按揭時或有一定難度。銀行一般會以70年減樓齡，抑或75年減樓齡計算供款期，買家須留意舊樓按揭未必可借盡最長30年。