安達臣道賣地條款複雜　測量師大削估值15%　梁志堅：難控制成本

特首林鄭月娥推出「港人首次置業先導計劃」，是次招標推售的安達臣道地皮，屬計劃中第2個項目，地皮將由私人發展商發展，為私人發展的資助房屋項目。

政府今日（20日）公布賣地條款，當中值得關注的是，政府會在項目建成後，按一定的比例，從中抽出不少1,000個單位作首置單位。發展商須以市價8折出售政府選定的首置單位，出售對象資格由政府決定。

同時，政府規限了項目的各類型單位數目，其中20%須為開放式單位﹑25%為一房單位，餘下55%為兩房單位；而且業主亦有轉售限制。招標條款如此複雜，或難以吸引發展商積極投地。

梁志堅：未必吸引大型發展商

會德豐（0020）旗下會德豐地產主席梁志堅認為，安達臣道首置盤須8折出售等條件，對大型發展商而言未必吸引，目前需要看清楚條款，包括如何計算發售價等再決定，加上集團無自己的建築團隊，較難控制成本，但相信會有發展商投地，「各有各鐘意啦」。

華懋集團行政總裁蔡宏興亦指，要再針對賣地條款作研究，若投標將考慮所有條款，「計好數」後出價，並於出價中反映賣地條款的限制；不過他亦指，對本港樓市的中、長期表現有信心，會繼續審慎出價投地。

林浩文削地皮估值15%

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文於招標前一日，估計地皮價值約65億至76億元，當賣地條款公布後，他即大削樓面地價一成半，至每呎約5,000元至6,000元，即55億至65億元，總投資（包括建築成本等）約90億至100億元；落成後每呎賣約15,000起。

林浩文解釋，地皮有不少限制，將影響定位及售價，同時招標條款複雜，在各項不穩性因素及未來經濟不穩的影響下，肯定阻礙發展商的出價。他估計各大發展商仍有興趣，但出價會較保守，估計有5至7個發展商入標，部份以財團型式入標以分攤風險。不過，政府不能隨行就市，地皮有流標風險。

兩成屬開放式單位

根據賣地條款，發展商須在該幅住宅地興建的單位面積介乎23至46平方米，即約為250至500平方呎，其中20%須為開放式單位﹑25%為一房單位，餘下55%為兩房單位。發展商獲取項目佔用許可證後，政府會從中抽出不少1,000個單位作首置單位，其中包括200個開放式單位﹑250個一房單位，以及550個兩房單位。

政府發言人指出，經參考馬頭圍道首置先導致項目經驗，首置申請應符合包括下列條件﹕為居港滿7年的香港居民﹑從未在香港擁有住宅物業﹑收入介乎居屋白表申請人入息限額加3成，以及資產不超過居屋白表申請人資產限額加3成。政府會在發展商出售首置單位前，參考當時居屋相關限額訂定詳細申請資格。

業主首5年不可轉售或轉租

首置單位亦設有轉讓限制，業主在買入單位後首5年不可以出售或出租單位。首5年過後，業主須向政府繳付補價，才可在公開市場出售或出租其單位。有關轉讓限制與馬頭圍道首置先導項目規定相同。