按揭「還息不還本」實情是額外借貸？　全期利息開支有增無減！

本港經濟走下坡，武漢肺炎疫情仍未受控，營商環境進一步惡化。有銀行提出多項「抗疫」金融服務支持措施，包括物業按揭貸款「還息不還本」，以助客戶短期資金周轉。

其中，中銀香港（2388）宣布，由即日起至今年6月底，於中銀供款1年或以上，且過去12個月還款紀錄正常的按揭客戶，可申請「還息不還本」，為期6個月，期滿後可因應情況申請再延長6個月，即最多12個月無須償還本金。

「還息不還本」，固然可減輕貸款者還款壓力，換來喘息空間，但金錢世界，少有免費的午餐！

全期利息開支變相增加

簡單而言，「還息不還本」猶如額外繳付利息，換取6至12個月的喘息空間。以1,000萬元樓價為例，在6成按揭貸款額，按息2.35厘，25年還款年期下，全期總利息本應為1,939,800元。如果業主於供款第2年（即第13期）申請「還息不還本」12個月，當時尚欠本金為5,821,493元，每月「還息」1.14萬元，12個月合共繳付了13.68萬元的利息開支，而由於期內不用「還本」（共約18萬元），因此12個月後，尚欠本金不變，仍為5,821,493元。

換言之，如果貸款者為了暫緩償還一年的本金，在上述例子為18萬元，須額外多繳13.68萬元的利息，令全期總利息開支由原來1,939,800元，升至2,076,600元。

由於償還按揭貸款的初期，客戶每月供款主要是還利息，到後期才較多是償還本金。因此，如果業主於供款稍後的年期，申請「還息不還本」計劃，所額外多繳的利息則相應減少。例如於供款第20年（即第229期）後才申請有關計劃，每月利息3,477元，12個月利息支出為41,724元，令全期總利息增至1,981,524元。

「還息不還本」 猶如再借錢

上述例子顯示，利用「還息不還本」的周轉方式，等於向銀行借入當時12個月的本金支出，再攤分於往後的年期以複利計算利息開支。故此，申請「還息不還本」時還款年期愈早，所增加的利息成本愈高。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝解釋指，「還息不還本」的確可以為客戶提供資金周轉，但由於未償還的本金，會在未來的還款期以複利利息計算，亦相當於以尚欠本金的年利率價值，以上述第2年還款年申請為例，未償還的本金將攤分在未來24年，並以複利償還，導致出現未償還1年的18萬元本金而產生13.68萬元的利息。

部分還款、按揭掛鈎戶口可抵銷利息支出

中原按揭董事總經理王美鳳指，其實「還息不還本」主要為客戶提供短期周轉，若然客戶度過困難時期後，可透過不同方式，抵銷計劃內所產生的利息。她提出，例如客戶在日後財務狀況回復正常後，將額外資金作部分還款（Partial Payment），又或者將資金存入按揭儲蓄掛鈎（Mortgage Link）高息戶口，以抵銷過去額外的利息支出。

另外，莊錦輝提醒業主，若選用「還息不還本」計劃後，應預先計劃財務狀況改善後有所行動，例如利用周轉所得的資金投資，以獲得比按揭利率更高的回報。他又指，如果業主是為了短期周轉，其實亦可考慮市場上的私人貸款。以網上私人貸款為例，借入20萬分5年攤還，每月還款大約3,400元，期內產生的利息及手續費約1萬元。