萊坊:社會不穩和中美貿易戰續影響住宅市場

萊坊:社會不穩和中美貿易戰續影響住宅市場
撰文:馬健彰
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最新發布的《香港每月物業市場報告》指出,受社會不穩定和中美貿易戰拖累,九月份甲級寫字樓市場的租賃勢頭依然緩慢。

政治不確定性和經濟放緩持續抑壓本月的住宅市場氣氛。即使傳統銷售旺季即將來臨,但本港零售業在今年餘下的時間預計將面對嚴峻挑戰。

萊坊預計各種不利因素將繼續影響買家信心

萊坊指,政府計劃就空置的一手私人住宅單位徵收額外差餉,在十月立法會復會後已進行首讀。住宅租賃市場的供應量預計會增加,短期內對租賃市場構成下行壓力。銷售市場方面,發展商為避稅,推出更靈活和年期更長的成交期付款計劃,以吸引準買家。

於此同時,就《施政報告》宣布放寬首置人士的按揭貸款上限,刺激買家情緒。此外,有部分二手市場上的業主迅速調整叫價。

展望未來,萊坊預計各種不利因素將繼續影響買家的信心。不過,今年《施政報告》中宣佈的放寬首置按揭上限的新措施,應該可以在短期內刺激樓價及住宅成交量。

預計本地消費情緒會持續疲弱

8月份香港零售額連續第七個月下跌。商場業主和街舖業主已採取不同措施,協助租戶應付目前的艱難的情況。由於目前看不到解決方法,萊坊預計本地消費情緒會持續疲弱,訪港旅客人數會繼續下跌。

即使傳統銷售旺季即將來臨,但本港零售業在今年餘下的時間預計將面對嚴峻挑戰。

今年樓價看升! 萊坊王兆麒籲留意鐵路及啟德盤 內地高才撐租市

撰文:劉兆儀
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去年本港樓市全面撤辣且減息,惟樓價仍要受挫,今年表現又如何?萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒在接受《香港01》訪問時,預測今年一般住宅樓價有望上漲約5%。儘管前景向好,他表示市場高達2萬個獲批預售樓花而未售出的新盤,亦成樓市回升的重要阻力。另邊廂,他預計住宅租金上漲3%至5%,並有望創下歷史新高。「尤其係中高價住宅市場,好多租客來自人才計劃專業人士會推動租賃市場。」

在投資建議方面,王兆麒建議投資者可以關注鐵路上蓋的住宅和啟德的新盤。他指出,啟德幾乎位於港九新界的中心位置,而鐵路上蓋的樓盤無論在交通便利性還是需求穩定性上,都具備優勢。

萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒,預測今年一般住宅樓價有望上漲約5%。(夏家朗攝)

王兆麒指出,隨著政府取消「辣招」政策並降低利率,市場將吸引更多買家,從而促使成交量回升。然而,目前市場上約有2萬個已獲批預售樓花但尚未出售,庫存水平較高,需進一步消化才能達到合理的供應。為此,發展商將加速推售新盤。「市場同時出現新申請﹙預售樓花﹚,所以一加一減,我想要減少8千至1萬個單位,先會回落到一個較合理水平。」他估計,這過程可能需要6至9個月。

料樓價上半年見底  鐵路及啟德盤成投資熱點

王兆麒預測今年一般住宅樓價有望上漲約5%。不過樓價在上半年仍可能波動,預計待市場庫存消化6至9個月後,樓價回升會在下半年發生。

他指出,儘管市場基調已經好轉,但由於仍有較庫存未消化,樓價尚未見底。「我哋預計今年上半年樓價應該會見底,所以都係入市時機。」他補充,自去年年底減息以來,一、二手樓市場交易量回升至每月接近5,000宗,回到較正常的水平,但距離市場全面復甦仍有一段距離,「十幾年前還沒有辣招的時候,講緊成交係差不多10萬宗一年。依家表現雖然未返到之前咁,但比起疫情之後都算係已經算一個好大嘅進步。」

就地區而言,王兆麒表示位於市區以及鐵路上蓋的住宅區是主要的投資熱點,當中啟德位於港九新界的中心位置,同樣是市區內唯一的新發展區,擁有巨大的發展能力。加上發展商都有一個吸引的價錢吸引買家,以全新盤啟德柏蔚森I 首批60伙為例,折實平均呎價約1.8萬,入場費「四球有找」。 此外,無論是市區還是偏遠地區,位於鐵路上蓋的住宅區都具有較好的投資潛力。「始終鐵路上蓋盤有比較好的保證,就算住到上水粉嶺一些偏遠的位置,但是因為有鐵路,來回市區工作都相對方便。」

新盤供應與美國息口政策成潛在風險

市場需求回升,王兆麒提醒道仍存在不容忽視的風險。正如所言,市場上仍有約有2萬個未售出的樓花,倘若這些庫存未能順利消化,可能會影響供需平衡,進而拖累二手樓市場的表現。

他解釋,傳統上二手樓市市場依賴一手樓的帶動。「我哋見到市場有啲轉向,由於購買力有限,成交集中係一手樓,二手樓相對蝕底。」若二手樓市場回升,則需要進一步降價推盤,因此在二手樓市場生會產生不影響。

此外,美國的息口政策也將對香港樓市構成另一大風險。隨著特朗普政府上台,市場對減息速度的預期變得不確定。如果美國未能快速減息,香港的利率可能未能如預期那樣下行。這將直接對香港樓市需求產生負面影響,尤其是對於那些依賴公款購房的買家。雖然減息有利於購房者的購買力,但如果利率長期保持在較高水平,則會進一步抑制購房需求。

內地高才撲入撐起租賃市場

另一邊廂,王兆麒預料香港的租金將會上漲3%至5%,有望創新高。他指出,來自人才計劃及高薪專業人士為中高端租賃市場注入動力。現時已有約有20萬名內地專業人士獲批,同樣地王兆麒預計在未來6至9個月他們將陸續來港,而他們在選擇租住地點方面,會偏好交通便利、生活配套完善的區域。如九龍站、啟德、大圍等等。「對於一個剛來香港專才佢哋係租屋住會考慮交通配套,通常會選擇新興豪宅區,以方便為主。」

另外,他補充,隨著本地家庭因子女教育需求選擇升級住所,租金需求持續增強。

王兆麒表示,來自人才計劃及人士偏好租住在交通便利、配套完善的區域。如九龍站、啟德、大圍等。(蔡偉南攝)

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