過不了壓力測試 仍可借足九成輕鬆上車？ 準買家睇實3大風險
政府於最新一份《施政報告》中，提出放寬按揭保險計劃，助用家以較低首期上車。首置人士9成按保計劃的樓價上限，由原來400萬元提升至800萬元，而8成按保計劃樓價上限，則由600萬元提升至1,000萬元。更吸引的是，如果首置人士未能符合「加3厘」的壓力測試，仍可申請承造最高8成或9成按揭貸款，只是保費會因應風險因素作額外調整。
以800萬元單位為例，借足九成，首期由320萬元劈至80萬元，新措施看似大大降低上車門檻，但當中有三大風險要留意，業主分分鐘每月要預留更多的開支，兼面對一個潛在「危機」。
市民無疑可用較少的首期「上車」，以供款期30年，按揭利率2.625厘計算，購買800萬元單位為例，最高按揭成數由6成升至9成，首期由320萬元大減至80萬元，新措施看似大大降低上車或換樓門檻。但留心三大風險！
風險一、入息要求大增
由於借貸額增加，每月供款亦會大增，對人工的要求也水漲船高，導致部分市民無法受惠。若市民欲購800萬元單位，通過壓力測試的收入門檻更大增五成︰原先市民借六成按揭，最低月入只需46,053元，便能通過銀行加三厘的壓力測試；現時市民最低月入需增至69,079元才能通過壓測。
按保公司表示，首置人士即使未能通過壓力測試，仍可申請承造最高八成或九成按揭，供款入息比率統一以50%為上限。以此計算，若市民擬購買800萬元單位，月供28,919元，最低月入仍需要57,838元，較原先借6成仍升26%﹙11,785元﹚，更需要因應風險因素額外繳付保費。
風險二、繳交15%額外保費 變相增加供樓開支
每月入息門檻大幅上升之餘，業主亦要每月預留額外的開支，去支付按保保費。最新措施顯示，若市民採用的按揭成數高於原有按保計劃，須繳交額外15%的保險費用，保費可隨每月按揭還款攤分；未能符合壓力測試的首置人士，更要額外繳付保費，變相增加供樓開支。
再以購買800萬元單位作例子，如市民計劃申請承造九成按揭，須交額外15%保費，保費開支為36萬元。如購買1,000萬元單位，再承造8成按揭，保費開支為22.56萬元。
中原按揭董事總經理王美鳳指出，按揭保險計劃不同於一般按揭，用家需為銀行購買按揭保險，以保障超過樓價6成的信貸風險。而有關按揭保險費用由借款人支付，無需承擔由銀行承擔風險。
在新的按保計劃下，最高九成或八成按揭的申請人需是首次置業人士、入息固定、較一般按揭用家嚴謹，因此只要首置買家成功取得按保，基本上銀行一定會批出貸款，不過要留意的是，即使肯支付貴一點的保費，以避過壓力測試，按揭申請人同時也要通過信貸報告及評分。
風險三、業主聞聲心雄求「封盤」
政府放寬按揭限制後，由於所需的首期大減，買家購買力大增，市場另一個焦點，就聚焦於樓價會否因政策而即時上升？
香港置業助理營業經理譚征接受《香港01》訪問時就認為，未來樓價一定會持續上升，而現實是，在特首宣讀施政報告後，他已經至少收到3個業主電話，要求「封盤」或加價。
他解釋，現時業主擔心自己「賣平咗」，「當你過到壓測，買家個購買力強咗，所以700萬元的單位，有條件上到800萬元，到時首期都只係72萬元，好多業主唔想賣平咗，就封盤或者加價，首先會加到750萬元，當市場出現5至10個交易接受到750萬元呢個價，到時其他業主就會拎番出嚟賣。」
即使有金管局的壓力測試，控制買家的槓桿水平，不過他指出，市場仍有「加擔保人」等方式去解決，當銀行估價開始「估足價」時，業主的開價就會「節節上升」，「400萬元樓會加到450萬元，600萬元樓升到650萬元，50萬至100萬元咁升。」
學者︰未必是一個合適的時機去做
不過，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑就有不同的看法，認為樓價下跌風險大於按保放寬的利好因素。他相信，措施不會令樓價急升，主要因為市場仍有兩大的負面因素，包括中美貿易戰及社會運動未解決，市場擔憂失業率上升，收入受影響，「買樓唔會實贏，都會擔心樓價下跌」，因此措施只會令樓市「價跌量升」，預料第4季樓價將跌3至5%。
事實上，假如樓價因為一時亢奮抽升，及後回冷，貪九成按揭上車，隨時成輸家。中大經濟學系副教授莊太量認為，該措施無疑會增加負資產風險，只要樓價跌一成，便會出現不少負資產個案，只要市民置業為個人需要，即使變成負資產，只要維持供款能力亦無太大影響。「維持供款能力」要視乎打工仔「份工保唔保得住」。
中大商學院高級講師李兆波就指出，政府現時才提高按保限制是「好牙煙」，現時樓價處於下行周期，未必是一個合適的時機去做。他直言，結果決定一切，今次政策的「好與壞」，亦要看樓價走勢。他提到，前特首董建華提出「首次置業貸款計劃」後，亦令樓價回軟，不過十多年後有朋友向他指出，要多謝董建華的政策，令他可以及時上車。因此市場林鄭月娥今次舉措的評價，好視乎之後樓價的走勢，不過他亦批評，林鄭月娥未有提出一個「願景」予市民，「只係修修補補，唔長遠！」