二手公屋成交創新高　逾4球盤照搶　顯徑邨因「沙中線概念」稱王

藝人杜汶澤最近在節目《 走佬去馬拉》中，帶觀眾到馬來西亞「睇樓」，爆出「前三世做咗好多壞事，今世先做香港人」的金句。事關在馬來西亞，不用1,000萬港紙已買到數千呎、兼有海景的豪宅；反觀香港，樓齡高、面積細的公屋，貴至逾4球，亦不乏買家「瘋搶」，沙田顯徑邨一單位成交價更達到665萬元。
只是「你有你講」，公屋依舊「有價有市」，上月成交宗數及金額創近19年來新高。究竟「天價公屋」背後，反映什麼？

普羅市民只求「安樂蝸」，但現時市區樓動輒逾2萬元一呎，即使將目光投向新界區，600萬元以下「上車盤」買少見少，因此連一向予人感覺樓齡高、設施舊、配套較差的公屋，亦成為一眾買家搶購對象！

公屋買賣，始於房委會於1997年12月為滿足公屋居民置業需求而推出租者置其屋計劃 ﹙Tenants Purchase Scheme )，讓租戶以低廉價錢購買現時居住的單位，而租者置其屋計劃中出售的屋邨，全部均是1982年至1994年期間落成、39個沒有和諧式單位的公共屋邨。

即是說，現時可供出售的最「年輕」屋邨，樓齡已有25年，「最老」的更高達37年。話雖如此，公屋市場交投依舊暢旺，近期更可用火熱來形容！

4月份錄近100宗登記    創近19年歷史新高

計今年首季，二手公屋買賣合約登記﹙包括補地價的自由市場及未補地價的第二市場﹚錄得224宗，總值6.19億元，較2018年第四季的164宗及4.34億元，分別上升36.6%及42.5%，宗數升穿2016年第2季221宗高位；金額亦打破去年第2季5.8億元舊記錄，齊創出歷史新高。

到了4月，公屋交投勢頭未減。據中原地產數據，4月份錄得98宗二手公屋買賣合約登記，總值2.8億元，較3月的75宗及2.17億元，分別上升近31%及29%，金額升穿今年1月2.4億元舊記錄，宗數亦升破1月份89宗的高位，齊創近19年歷史新高。期內，共有6宗逾「4球」的二手公屋買賣，其中一宗更打進本港十大買貴公屋之列。

公屋成交，向來較少報道，但二手市場中，某些公屋邨卻經常上榜，交投活躍，甚至屢爆「公屋王」，原因為何？

去年交投最活躍公共屋邨大盤點︰

「交投王」青衣長安邨——大部份業主已「封盤」

盛產「公屋王」的青衣長安邨，屬青衣第2大公屋屋邨，早在1987年開始入伙，去年成交登記宗數達49宗，全港居冠，涉資逾1.3億元。本月，該屋邨一個實用面積150平方呎的開放式單位，於自由市場以264萬元沽出，呎價17,600元，創屋苑次高，可見買家「搶樓」心切！

不過中原盧雅俊坦言，去年交投暢旺，已經差不多將所有放盤「銷晒」，加上樓市回緩，青衣長安邨大部分業主均已「封盤」不賣，「業主﹙擔心﹚賣咗好難買番，好多沽盤都可能是老人家離世後，子女不是住在青衣，所以將單位放售。」

「公屋王」沙田顯徑邨——熱捧「沙中綫概念」

不過要數最「瘋狂」的地區，就不得不提沙田顯徑邨，現時本港最貴的「公屋王」，正出自這個33年樓齡的屋苑。去年7月沙田顯徑邨顯貴樓高層10室一個566呎單位，以665萬元的自由市場價成交，實用呎價達1.17萬元；而今年首季買賣登記宗數最多的公屋屋邨亦為沙田顯徑邨，共錄得15宗登記，總值4,723萬元。

據中原地產統計的「歷年十大最高買賣金額登記個案」中，除上述最貴「公屋王」外，顯徑邨亦有兩宗成交打入「十大」，分別是去年8月顯揚樓高層20室，以550萬元成交，排行第7位；以及2017年11月成交的顯德樓高層5室，成交價為530萬元，排第10位。（見圖一）

該屋邨雖然早在1986年入伙，樓齡超過30年，但仍吸引如此多買家青睞，其實與「沙中綫概念」不無關係，全因「沙中綫」顯徑站，正正座落於顯徑邨旁邊。

美聯鄒文波稱，過去顯徑邨屬3線屋苑，主要因交通不便、公屋外觀，及以往沒有樓市「辣招」限制，「外邊選擇多，大大打消買家購買意欲。」不過現時在政府辣招影響下，市場缺盤，樓價同時飛升，買家難以覓得「荀盤」，寧願退而求其次，買入較便宜的顯徑邨，然後將錢投入「屋企裝修」。

他提到，目前顯徑邨放盤量不多，只有約4個盤，而且大多都是連租約。

黃大仙鳳德邨——全港最貴呎價公屋

除了青衣長安邨及沙田顯徑邨外，黃大仙區亦盛產「藍籌」公屋。去年單是鳳德邨、東頭邨及黃大仙下邨已經有77宗成交，為公屋成交最多的區份。

據土地註冊處資料顯示，去年6月鳳德邨碧鳳樓中層20C室，實用147方呎，於自由市場以278萬元成交，呎價高達18,912元，成為全港歷史呎價最貴公屋。

富誠地產潘祖兒就指，買家大多因為現時樓價貴，礙於實力唯有選擇公屋單位，又指目前黃大仙以鳳德邨成交最多，單是上月已有5宗，但主要都是以綠表或「白居二」為主，絕少自由市場的買賣成交。

深水埗李鄭屋邨​——綠、白表客居多

公屋放盤本身已經少之又少，經過過去數月的「搶購」後，準買家的購買力，也開始由新界區轉至九龍區。上月最多買賣登記的公屋屋邨為深水埗李鄭屋邨，錄9宗，總值2,888萬元；其次是沙田廣源邨，錄7宗，總值2,163.8萬元；排第3位為藍田德田邨有6宗，總值1,734.5萬元。

以李鄭屋邨為例，該屋苑的信義樓高層34室，實用面積277平方呎，日前連地價以390萬元沽出，呎價14,079元。中原溫志聰解釋，深水埗李鄭屋邨主要客源為綠表及白居二的買家，「呢個成交係業主要買家自己補埋地價先咁貴；不過依家居屋都500幾萬、甚至700萬，唔少買家都唯有轉去公屋市場。」他又稱，李鄭屋邨目前放盤約12個，「好多都封盤話唔賣。」

學者：起碼好過劏房先

中大商學院高級講師李兆波接受《香港01》訪問時認為，樓價高企下造成這樣的情況「唔出奇」，「公屋入門低，管理費平，空間亦大一點，起碼好過住劏房先。」

不過有買家購入公屋目的卻是收租，如月初成交的表衣長安邨安泊樓高層單位，代理稱買家為投資者，相信簡單裝修後好快便可出租，料租金回報逾3.6厘。李兆波認為，若果回報率高的話亦是一項不俗的投資，「近日唔少投資股價都損手，債券亦少人買，若果有穩定回報都算不錯。」惟他強調，在土地不足、住宅單位供不應求的影響下，情況已偏離政府當初推出「租者置其屋計劃」的目標。

李兆波又進一步質疑，政府同時通過印花稅去「偷」市民的錢，「樓價上升，但稅率卻沒有隨住上升，依家（買樓）動輒都要600萬元，但（政府）仲有200萬元的稅階。」