投資車位易賺難蝕？　新手睇實4大留神位　小心「損手」離場

樓市回勇，連帶車位價格也反彈！好像荔枝角曼克頓山單號車位上月以360萬元易手，創區內車位價新高。同時，天水圍嘉湖山莊連錄短炒個案，其中一個車位大約4個月內3度轉手，去年12月以100萬元售出，到4月已升至138.6萬元成交，較原價高近4成。
投資車位，入場門檻「較低」，放租又不用擔心「租霸」，加上車位不用特別裝修，省卻許多功夫。然而，天下無「穩賺」的資產，《香港01》為你找出4大留神位，減少新手「損手」離場機會。

留神位一、投資者較難評估市價　 隨時「高追」

相比投資私人住宅，車位的限制較少，只需要繳付從價印花稅（AVD），而不受買家印花稅（BSD）或額外印花稅（SSD）影響，如200萬元或以下車位的印花稅只需1.5%，加上車位不像住宅要大裝修，更加不用擔心有租霸，因而吸引不少投資者。

只不過，車位投資亦「有辣有唔辣」，車位做按揭與物業有異。按照目前政府規定，車位按揭最高只能造4成，而按揭息率亦不會與物業按揭相同，一般批核的按揭年期最高15年。一般而言，因為影響車位價格的情況較為複雜，如停車場是否在屋苑或商場附近、車位是否位於停車場出口，就連那一層、單邊位、闊度及有沒有蓋等因素都會影響車位售價。因此銀行在估價、按揭成數亦會較物業按揭為保守。即是說，投資者本身要有一定資金才可入市，須預備6成首期。

除此之外，成交宗數反映市場是否活躍，交投較活躍才可更準確反映市價。根據中原地產統計，3月整體車位錄415宗。亦即是說，投資者難得到同一屋苑的即月成交數據，令其難以知道現時的「市價」。如果投資者對價位判斷有誤，可能會變成了「高追」，最後要損手離場。

留神位二、車位出租或轉手可能限制

另一邊廂，由於產權問題，買賣車位亦有可能出現限制，令車位成交隨時出現「有價冇市」的情況。皆因不同的大廈公契，對於車位出租或轉售會有不同的限制，有部份住宅規定，車位只能轉售或轉租予業主或住客，又有些車位規定必須連同物業單位一併購買，即表示投資者將來放租或放售時客源會比較狹窄，投資價值就大打折扣。

擁有多年投資車位經驗的V+物業聯展中心顧問沈永年指，由於政府近年希望減低車位炒賣情況，現時很多新盤所提供車位屬於「新產權」，「買車位最複雜就是產權限制，有些車位屬『舊產權』，轉手限制會較低，如果地理位置不錯，這些車位就會變得非常搶手。相反，『新產權』轉手限制較大，規定優先轉手或放租給屋苑業主，就可能難找到買家接手。」

不過，他提到，政府未有對所有新增車位的產權定下劃一標準。投資者如想入市，為以防萬一，入市前必須仔細詢問經紀、向物業的管業處要求查閱副本、或向土地註冊處付費查閱，確認公契條款。

留神位三、現時車位放租回報率偏低

投資者買車位除了希望「低買高賣」賺快錢之外，亦希望放租出去有不錯回報。但事實上，投資者卻不要期望有很好回報。

事實上，近年車位價格飛升，不少車位的租金追不及售價升幅，導致新購車位的租金回報率下跌，以東涌藍天海岸為例，入場叫價180萬元，入場月租僅3,000元（連管理費），回報率僅2厘。沈永年表示，近年香港的車位升值急速，如果投資者現時才入市的話，可能已屬於「高追」，料車位升值空間已經不大，「車位只需要交好便宜管理費，當然要視乎地段，但一般而言，香港車位放租都未必有2厘回報。」

留神位四、買車位勿貪平　宜買大屋苑車位

不過，投資車位亦不是「逢買必輸」，投資客做足「功課」亦十分重要。首要了解區內車位供應、出租率、屋苑車位比例，倘住戶與車位比例是1:1，正常情況下，該屋苑的供應量已經不少，自然投資價值較低。相反車位量少住戶多，升值潛力則較大。

沈永年表示，對比投資住宅及舖位，投資車位屬幼稚園級別，因為投資者不太需要熟讀香港整個投資大環境。相反，只要留意個別地區資訊，甚至只須知道個別屋苑的資訊，即可下投資決定。

「我買車位是留意該車位所屬的屋苑是否大屋苑，樓上的單位是否大單位。因為住客大多是家庭戶的話，有車的機會就會增加，有車自然對車位有需求，這種車位更宜放租出去，而且升值潛力更大。相反，樓上住的是單身漢的話，有車的機會都不大，投資者的車位自然難租出。基本上我到車位現場考察2至3次，就可以下決定。要提醒的是，投資者千萬不要因為『貪平』而去買車位，以免因地理因素，很難放租出去。」