樓市10年最「短命」調整　10大屋苑估值扳升　嘉湖兩個月彈15%！

樓市由低位反彈，一眾「心急上車」的準買家已爭相入市，恐怕錯失入市良機。不過，樓市似乎「得勢不饒人」，近日部分屋苑的銀行估值升幅已跑贏大市，其中天水圍嘉湖山莊一單位急升近15%，反映銀行對樓市前景樂觀。
今次樓市調整期僅5個月，為10年來最「短命」，難免令人感覺錯過「買平樓」的好機會。分析指，外圍因素及潛在供應大減，均支持樓價向上，更有學者認為樓市升勢至少持續至明年初，升穿去年高位之餘，或會再漲多1成！

樓價去年8月升至歷史高位後，下挫近10%，到了今年2月經已反彈，調整期只有5個月，教人始料不及。反映本港樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續9周上升，累漲6%，最新報180.16點，與去年8月188.64點的歷史高位相差不遠。有大行亦開始「轉口風」，投資評級機構標準普爾，去年底預期今年本港樓價或會跌5%至10%，惟日前已經改變看法，最新估計今年樓價窄幅上升5%。

銀行估值「非常貼市」 

看好樓市的情緒，亦見於銀行估值。中原估價指數（主要銀行）CVI，最新報87.11點，已連續3周於90點高位上下反覆。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，農曆新年後指數由50點單周急升至70點以上，同期樓價由回穩轉為回升；其後CVI升穿80點後，樓價升勢明顯加快。

他指出，自美國宣佈將會停止縮表及維持利率不變後，預示樓價繼續穩步上升。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣亦認為，銀行估值已經非常貼市，加上中美貿易問題有望解決，以及市場預期美國減慢加息步仗，均令市場看好後市。

嘉湖山莊估價升幅強勁

據《香港01》整理的資料顯示，十大屋苑的銀行估值，於2月至4月期間，平均升幅有5%至15%。當中以天水圍嘉湖山莊升幅最為驚人，1期7座高層A室3房單位，匯豐最新（4月13日）估價為668萬元，較2月份勁升14.86%，大幅跑贏大市！

另外，沙田第一城5期48座中層G室，最新估價亦達551萬元，升幅達13.61%；中銀的估值升幅亦約10%；另一藍籌屋苑美孚新邨，2期中層B室一個2房單位，中銀最新估價為910萬元，較2月份上升8.85%。至於其他的「十大屋苑」，估值升幅平均都至少有約5%以上。（圖表一）

調整期為10年最短　 少量成交可「推郁」樓市

樓市調整期只有5個月，今年2月已經開始反彈，美聯物業首席分析師劉嘉輝分析道，今次調整期屬近10年來最短的一次。政府推出樓市辣招後，樓市交投大幅減少，容易呈「乾升乾跌」狀況。即使少量成交宗數亦可「推郁」樓市，增加樓價的波動性。

兩大因素縮短調整期

至於跌市因素，他認為有三方面，包括中美貿易戰打擊樓市氣氛、市場加息預期，以及股票市場失利所致。但劉嘉輝強調，暫時未見有業主無法供樓而大幅劈價等案例出現，因此沒有人是在有壓力下賣樓（Stress Selling），加上辣招亦令炒家減少，認為市場上「實力買家」持貨能力高，有助支撐樓市。至於今次調整期僅5個月，樓價由2月至今已累升6%，他指除中美貿易戰緩和外，主要受惠於兩大因素。

首先，政府將公私營房屋比例由原來的6：4改為7：3，劉嘉輝認為公營房屋供應目標調高，不排除有部份準買家轉投公營市場，惟目前置業需求大，「僧多粥少」下部份準買家或再次轉投私人市場；與此同時，最新10年私營房屋供應目標調低至平均每年13,500伙，減少25%，較過去十年平均每年一手交投14,600宗更少，供不應求下政策變得「兩頭不到岸」。

其次，市場憧憬美國加息機會大減亦支持樓價向上。去年首季美國聯儲局預期今年或加息3次，近月卻不斷「放鴿」，同時本港在美國加息周期內亦只曾象徵式加息8份1厘，估計今年再加息機會不大，料對樓市形成支持。

莊太量：樓市升勢至少持續至明年初

不過，他認為後市發展仍有穩憂，要視乎中國經濟走勢，本地經濟則仍然企穩，失業率維持在低位。他預計未來3至4個月樓市有望重上去年8月高位，

中文大學經濟學系副教授莊太量就表示，去年年底已經預期，今年3月樓價將會反彈。他直言，樓市只有「樓災」或「調整」這兩種跌法。現時經濟數據向好，股市亦已經開始反彈，因此認為，今次跌市僅屬「調整」，「呢幾個月（向下）調整了約1成，樓價就開始反彈。不過升市不同跌市，升市長達1、2年，會相對較漫長，估計今次至少升到明年初，若果升穿去年高位，或者會再升多10%。」

至於政府有意推出「空置稅」去壓抑樓價。莊太量認為政府的「辣招」樓本無助調控樓市，而發展商亦會有招數去拆解「空置稅」，「除非政府推一些毀滅性的措施出來，否則對樓市無影響，再加稅都是轉嫁予買家。」