最近股市已經大幅攀升,恒生指數升至去23000點,形勢大好,整個市場氣氛都非常正面。不過樓市向來都滯後於股市,通常就滯後大約半年至9個月,睇嚟一潭死水的樓市都有望重回正軌。
但係等唔等到樓市回勇,都係一個難題,因為近年不斷蝕賣物業資產的「舖王」鄧成波家族,最近又要蝕住走。佢地在樓市大升市時作出的舊樓收購,最近要放棄收購兼大蝕超過一半離場。
今次鄧成波家族蝕住走的物業,位於市建局九龍城重建計劃的一帶。佢地收購的衙前塱道1A及1B號舊樓,目前樓齡已經高達67年,早前未能成功收購,因此推出放售,其中衙前塱道1A號地下舖位,以1,400萬元沽出,較6年前買入價帳面蝕讓53%。
2019年購入價2980萬
上述舖位為九龍城衙前塱道1A號地舖,建築面積約1,000平方呎,以成交價1,400萬元計算,成交呎價約1.4萬元。鄧氏家族在2019年的購入價為2,980萬元,匵聞當時因為收購才會以如此高價買入。
該舖位在2024年年初放售,當時叫價3,800萬元,不過一直都無人問津,直至2024年年底就唯有降價至2,200萬元。最終減完又減,最終成交價僅僅得返1,400萬元,即係持貨約6年帳面大幅蝕讓1,580萬元,舖價大跌53%。這個舖位現時由泰國菜館以每月5.5萬元承租,新買家享租金回報4.7厘。
旁邊衙前塱道1B號舊樓未能收購
睇返舊資料,鄧成波家族在2019年起收購衙前塱道1A及1B號兩幢相連舊樓,不過最終只能成功完成收購1A號全數業權,包括地下舖位及樓上4層住宅單位,合共作價7,708萬元。不過旁邊的1B號則未能購入任何單位。
波叔舊樓不在市建局收購範圍內
由於近年鄧成波家族出現財困,過去數年都要低價拋售物業,所以就把正在收購中的衙前塱道1A號分拆出售。
你可能會問,市建局咪公佈咗九龍城一帶將會大規模收購重建,點解波叔家族仲要大蝕讓呀?真係唔好意思,因為波叔所持有的衙前塱道1A舊樓,啱啱好不在市建局2022年公佈的收購範圍之內,所以咪即時冇咗收購重建元素!
1B號舊樓未收購、旁為樓齡12年單幢樓 失去併購重建元素
而你再睇返現場情況,相連的衙前塱道1B號舊樓,波叔係未能成功收購任何單位,加上目前波叔家族財困,自然唔使諗進一步收購;而左邊的單幢樓就係英皇發展、2013年落成的御.太子,樓齡只有大約12年,樓齡咁新,同樣不用再考慮併購重建。所以左右兩邊都冇機會,唯有乾脆賤價出售套現。
事實上,近期鄧成波家族都有勁蝕沽舊樓的情況,就好似今年1月初先講完,鄧氏家族所持有的尖沙咀加連威老道舊樓,淪為銀主盤,以約6,300萬元沽出,當時波叔在2018年以高價3億元買入該幢舊樓,即係足足貶值接近80%!