【供樓計計數】按揭成數倘放寬　真係「無殼蝸牛」佳音？

本港樓市下滑之始，市場已有聲音籲政府減辣，近期終於見到一些「眉目」。財爺陳茂波昨日﹙6日﹚在網誌表示，考慮在不致令樓市「火上加油」、不影響銀行體系風險前提下，研究幫助有能力供款但首期不足的上車客。
只不過，財爺就講到明無意「撤辣」，包括三大「辣稅」，即額外印花稅（SSD）、雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）。市場隨即揣測，財爺可能是暗示放寬按揭成數，估計由現時6成按揭成數提高至7成。倘成功放寬按揭成數，首期門檻無疑降低，但亦不代表你能上車！

過去一段長時間，香港樓市升幅如脫僵的野馬，逼使政府實施多輪逆周期措施，包括2015年金管局出招遏抑樓市，將700萬或以下物業的基本按揭成數由7成調低至6成，令首期由3成增至4成。而供樓客在購買按揭保險後，600萬元以下物業才最高可做80%按揭。

近期隨著樓市下調，財爺口風放軟，研究幫助有能力供款的上車客。市場預料，政府或會放寬按揭成數由60%上調至70%，並在1,000萬元或以下物業作優先考慮。

首期雖減少　惟供樓負擔比率大增

眼見按揭成數放寬，是否就有機會上車？實際情況來看，一個月入4萬元的家庭為例，打算購入一個700萬元物業，最長30年期，以目前銀行普遍的按揭利率2.375厘計，現行按揭成數規定之下，他們首期須付280萬元，總貸款額420萬元，每月供款約16,323元；假設利率水平持續不變，全期總利息約167.6萬元，合共須花867.6萬元。因此，該家庭供樓負擔比率僅為40.81%，低於現時要求自住物業的供樓負擔比率50%，並成功通過3厘的壓力測試，換言之即使利率上升3厘，​供樓負擔比率將升至58.8%，仍然符合壓力測試基準下的60%供樓負擔比率。

倘條件不變，按揭成數上調至7成，上車客首期僅付210萬元，總貸款額490萬元，每月供款約19,044元，全期總利息195.6萬元，合共須花895.6萬元。該家庭較之前多付28萬元利息，其供樓負擔比率亦升至63.48%，更不能通過3厘的壓力測試，恐怕最終亦無法承造按揭。

應令按保計劃貼近實際情況

中原按揭經紀董事總經理王美鳳預計，政府是溫和適度調整按揭成數，並會設樓價上限 、設定買家類別（上車、自用人士）等，以免令市場錯覺是大幅度放寬 ，「未至於係減辣，只是令到上車人士唔好咁難上車」。她坦言，政府是幫助「呢幾年欠首期」的上車客，而不是確保所有人都上到車，市民要自行計算供款能力。她指出，面對調高按揭成數後，也不會造成太大的信貸風險，因在其他條件不變下，3厘壓測確保了供款負擔比率處於合理水平，而目前私樓平均供款負擔比率為35%。

王又指出，「唔係個個都要買到樓，而係政府留意到有一批有咁上下供款能力，但唔夠首期嘅人士」，而目前按揭配套之下，令到這批供到樓的上車客，只能轉投新盤或無法上車。

故她提出，政府要幫助市民「圓上車夢」，按保計劃都應該適度調整，現時只有樓價400萬元或以下物業方可申請高達9成按保計劃，8成按保計劃也僅限於不超過樓價600萬元物業。王認為現時400萬元或以下物業選擇太少，政府想市民真正運用到按保計劃的低首期上車，應貼近實際情況，將按保計劃的申請門檻，擴至600萬元或以上物業。