內地客正撤出海外樓市 包括豪宅、商廈、酒店及其他市場
踏入2019年,澳洲及新加坡均公布樓價下跌的消息。有報道指,曾經是全球樓市上漲主要推動力的內地客,正在撤出全球樓市。
大約每1元購入物業 就有5元沽出
《華爾街日報》引用Real Capital Analytics數據報道,2018年第3季,中國企業和其他機構投資者出售了2.333億美元歐洲酒店、寫字樓和其他商業物業,但只買入5,810萬美元的歐洲房地產。
至於美國市場,中國投資者出售了超過10億美元房地產,只買入2.31億美元。
難以「借平錢」 甚至難以借用按揭
如以現金流計算,2017年中港兩地用於購買物業的資金,佔跨境資本流量的17%,而2018年首3季已降至10%。
2014年起內地客高價搶樓,最主要的原因是可以「借平錢」。然而內地近一兩年收緊信貸,部份地區例如澳洲亦收緊按揭貸款,借錢變成難事。高緯環大中華區研究主管James Shepherd就指出,現在大部份中國投資者無論去到哪裡,都很難借貸。
人民幣貶值礙海外買樓 加息亦打擊購買力
除了按揭難,亦有分析指涉及人民幣等多項因素。
《華爾街日報》就引述分析師表示,2018年人民幣兌美元貶值了5.7%,有分析師指出2019年人民幣貶值的趨勢未必會改變。
此外,北京為了確保人民幣匯率穩定,並未放寬民間資本到海外投資的規定。
此外,機構投資者一般會在加息時拋售物業,轉買債券,美國加息周期開始,沽樓亦是慣常決定。有分析師表示,上述原因令到內地客近期轉買為沽。
而Real Capital高級主管Tom Leahy指出,內地客拋售海外商業物業,「更大程度上與內地政府有關,而非市場環境」。
內地客轉去投資「一帶一路」沿線工業物業
不過,各地海外樓市有很大差別。原來在不少歐洲市場,中國投資者還只是佔很小部份。Real Capital指出,在倫敦等地,韓國和新加坡的投資者已經填補了部份內地客撤退的缺口。
目前仍然活躍的內地客,主要投資於「一帶一路」沿線地區,目標多為工業物業等經濟規劃地產。