馬鞍山新港城三房減81萬至789萬沽 業主賺1.96倍

二手市場持續淡靜,馬鞍山新港城有三房戶業主減價81萬元沽盤。
馬鞍山新港城近錄F座中層4室,3房間隔,實用面積519平方呎。業主早前開價約870萬元,最終以789萬元易手,累減81萬元或9.31%,實呎15202元。
原業主於1995年以267萬元購入單位,持貨23年,沽出單位帳面獲利522萬元或1.96倍。
二手市場持續淡靜,馬鞍山新港城有三房戶業主減價81萬元沽盤。
馬鞍山新港城近錄F座中層4室,3房間隔,實用面積519平方呎。業主早前開價約870萬元,最終以789萬元易手,累減81萬元或9.31%,實呎15202元。
原業主於1995年以267萬元購入單位,持貨23年,沽出單位帳面獲利522萬元或1.96倍。
每年一度的《財政預算案》在周三(26日)正式公佈,最受地產業界歡迎的新政策,一定係細價樓印花稅大減價,樓價400萬元或以下的住宅或非住宅物業,印花稅只係需要100元,即係只係象徵式收費,燈神覺得呢100蚊甚至連行政費都唔夠畀。
印花稅大幅減少,即係買賣物業的交易成本大幅降低,燈神估計只會利好細價樓交投數字,不過樓價會唔會止跌回升,就係另一個問題。
不過近期「炒樓炒到癲」、FULL PAY豪斥2,565萬元狂掃5伙住宅的投資者Ken Sir呂宇健,似乎就對新政策睇得好樂觀。佢就同燈神講,預計樓價400萬元或以下的物業,睇嚟都會變「炒家樂園」,仲話依家印花稅率仲平過買股票。
Ken Sir解釋點解咁睇好細價樓,佢就話其實過去幾年,樓價大插水,過去好多樓價480萬至500萬元的住宅單位,近期已經劈到淨返300萬頭水平,真係嚇死人。
由於樓價已經大幅回落,Ken Sir就話這一類樓價300萬至400萬元的住宅單位,預計轉手率將大幅上升,交投𣈱旺。點解咁有信心?原來Ken Sir主要睇好租金回報,佢就話呢一類細價樓,由於已經大跌價,租金水平已經升到去大約4厘至5厘水平,直言覺得「跌多咗」,所以Ken Sir近期已經不斷連環掃入荃灣荃景圍一帶屋苑的細單位,當中包括多伙荃灣中心細單位。
至於點睇預算案最新政策?Ken Sir就本身樓價300萬至400萬元的物業,本身都要交印花稅,其中樓價400萬元的單位就繳付樓價1.5%的印花稅,大約就6萬元,最新變咗100元,即係平咗59,900元。其實呢一筆慳咗的金額,對呢一堆細價樓來說,相等於送咗6個月租金。
但如果未來這一類細價樓,在樓價300萬至400萬元多次轉手,假設「可能300幾萬買入,短炒下手再買380萬」,咁當中就慳咗兩轉印花稅,合共慳咗逾10萬蚊。所以就估計呢一類細價樓交投將會愈來愈旺,繼續短炒。
不過Ken Sir都補充一點,這一類細價樓當然就不是買完求其簽個名就賣走或直接出租,都係需執一執裝修「Add Value」。輕輕裝修一下「望落去似有20萬至30萬的裝修」,咁下手用家又只需要支付首期一成、借按揭九成,咁就可以輕鬆易手了。
燈神聽到Ken Sir咁講,都覺得有道理,始終樓價大插水近三成,現時已經變得相對抵買,加上租金近兩年一直攀升,似乎都係吸引。不過上述預期發生的「炒家樂園」情況,燈神覺得只限於400萬元以下的二手住宅單位。
因為燈神留意到,自從預算案公佈樓價400萬以下物業的印花稅降至100元後,過去兩至三日,市場已經開始出現一些成交價介乎390萬至399萬元的二手成交個案。這一類住宅單位本身叫價大約400萬頭至440萬左右,不過新政策一出後,似乎就遇到新買家要慳稅的心態,所以就被買家鋤價,鋤價至低於400萬元。即係話新買家成功鋤價40萬之餘,仲慳埋本身要交的印花稅大約6萬至10萬元,都真係幾精明。
當然以上樓價大約400萬至440萬左右的二手住宅物業,成功鋤價至低400萬元,是好合理的情況,因為議價幅度都10%左右。但係如果層樓估值500萬元或以上,但成交價又刻意「壓價」至低於400萬元,這樣為求慳稅但不合理的行為,燈神都建議業主或買家,千萬不要考慮,以免出現逃稅嫌疑啦。