10年打造北京潮流地標　太古里舵手余國安：把大舖劏小帶來新鮮感

北京，這個充滿歷史痕跡的城市，到處都訴說着古城的故事，唯獨在朝陽區三里屯卻有另一片風光。太古地產（1972）旗下於北京三里屯太古里項目迎來10周年，作為「帝都」的潮流集中地，太古里總經理余國安卻不安於此，望3年後太古里能成為全國性的潮流地標。
來自香港、年僅38歲的余國安身穿精緻西裝，談吐得體，本人已現身說法太古里「時尚潮流」的定位。他認為太古里是2015年已成為潮流地標，到2018年則被稱為「首店收割機」，即是品牌的第一家店，包括余文樂旗下品牌Madness、陳冠希旗下品牌JUICE。
他揚言下一個3年目標志不在北京，冀太古里成為全國性的潮流地標，如同來北京去長城一般。未來自然拭目以待，但太古里過去的成功，就有待項目舵手余國安為剖析其成功的三大訣竅。

太古里強調新鮮感

余國安先於廣州修讀經濟，及後再進修房地產工程管理的碩士學位，2012年任職瑞安建業，在2013年轉至成都遠洋太古里任招商副總監，2015年就已為三里屯總經理，正正是令太古里轉捩成為「首店收割機」的3年前。

太古里分為南、北區，可租面積達5萬平方米，合共260個舖位。余國安指出，過去引入喜茶黑金店、青山研究所等網紅品牌，提供不同於分店的產品，更找「P1街拍」每周拍攝太古里來往的「型男美女」於微信發表作宣傳，確立潮流社區的定位。

他續稱，每2至3年會有一批租戶租約到期，今年引入超過50個新品牌，直言新的品牌或更符合定位，當然少不了業績非常好的品牌可留下，為顧客持續帶來新鮮感。余認為太古里主張提供不一樣的體驗，提供不同的品牌、服務，顧客重視是購物體驗、不一樣的產品。

這一種新鮮感，是有條件的。余稱，項目自2008年起，並無增加過總樓面面積，但店舖數量則較10年前有所增加，主要是因為將大舖「切小」，引入更多不同品牌。

確保獨立分析每間店

吸引品牌「首店」進駐，冒的風險絕對不少，他相信太古里首店的「留下來」的比例比其他項目要高。余解釋，每個新品牌都要投資近3年，並要根據不同客戶分析，因在北區紅的店，不代表能在南區複製出同樣的成功，故他稱「落到每個店都親自去談」，在規劃上也令同類型的店不會太多，確保求過於供。

他更指，會留意租戶經營情況，若發現租金佔收入比率過高，形成不健康的狀態，會看看有什麼可幫忙，建議佔比在30%以下比較健康。

余稱太古里假日人流高達10萬人次，而吸引人群卻愈來愈年輕，南、北區主要目標客群分別為18至26歲和24至35歲，女性均為6成，90%來自本地。他發現不但是顧客年齡愈來愈年輕，更對品牌愈來愈了解，以及對潮流愈來愈熟，並形容他們「很敢穿」。 因此在引入品牌上，他指不少這裡的店都是國際的旗艦店，並堅定服裝潮流的定位，維持餐飲比例僅20％。

料明年底西區開幕

由於三里屯太古里分為南、北兩區，在西側座立着雅秀大廈。去年12月，太古地產和北京昆泰集團合作，將其旗下雅秀大廈長期整租，計劃重新定位改造，以營造太古里南北兩區的整體感，暫命名為西區。余表示，西區的定位將和南區一樣，初步以大店為主，約3萬平方呎，總共15間舖位，正進行招商，預計明年底可開幕。

除了上述擴張外，過去10年，太地於三里屯太古里項目投入了超過10億元人民幣，余估計未來將繼續投入資金發展，對中國消費力有信心，指項目今年上半年按年零售額增長10%，並無看到消費力放緩跡象，見到顧客仍願意消費，表現是健康增長。