【供樓注意】港銀加H按鎖息上限「熱身」　專家料9月息魔真降臨

港銀終於宣布加按息，息魔漸行漸近！花旗銀行率先掀起加息戰，滙豐銀行﹑渣打（香港）、中銀香港（2388）﹑恒生﹙0011﹚及東亞銀行（0023）等紛紛「接力」上調按息，包括加H按鎖息上限及P按按息。
息魔殺到，最大影響的莫過於供樓客，分析指，由於現時Hibor﹙香港銀行同業拆息﹚仍處高位，H按已屆封頂位，是次各大銀行調升H按的鎖息上限和P按按息，以致兩者實際息率只有10點子的息差，H按優勢不再，料P按世代或重臨。
至於息口上升對樓市的影響，有專家就指，本港按揭利率累加1.5至2厘或以上，供樓客方會感到「入肉」。

面對息口上升，供樓客就「有排愁」，皆因每月利息支出有所上升，隨時「小數怕長計」。今次各大銀行分別調整H按和P按鎖息上限，普遍上調幅度介乎0.1至0.2厘，隨時令供樓客不見10萬元！

以增加0.1厘，即H按實際息率升至2.25厘計，假如500萬元的物業為例，借6成按揭，貸款300萬元，每月供款將較未加息前加152元，全期利息則增5.4萬元。若增加0.2厘至實際息率2.35%，每月供款將增加306元，全期利息更增加11萬元。

料H按和P按封頂息率將再收窄

目前使用P按供樓客佔比約2.6％，超過9成是使用H按供樓。短期而言，經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓就相信，10點子﹙0.1厘﹚的息差不會吸引大批客「轉會」至P按，但就預料到第三季末及第四季P按比例才會開始逐步提升。

惟劉直言，今次加息周期才剛開始，預計本港銀行不僅調升H按和P按的鎖息上限，最終更會直接調升最優惠利率（P），她估計9月上調可能性很高，新舊按揭客戶亦會受到影響。她續稱，上調P後，或拉開H按封頂息率的差距， 新造按揭客戶仍有可能選擇H按計劃。

劉圓圓；預計樓價不會因加息大幅下調

息魔現身令供樓客負擔增加，對樓市熾熱程度又會否有降溫之效？ 劉指出本港多年已維持低息環境，而業主更要經過「加息3厘」的壓力測試，相信按息加幅輕微對供樓人士的影響不大。她認為港銀上調按息是循序漸進方式進行，料到今年底按息將升50點子，實際息率達2.75%。

劉圓圓亦承認，雖然加按息的確增加供樓客負擔，但現時大部分物業仍是供樓平過租樓，料不會因加息對樓市有下調壓力。她強調，樓市主要受供應影響，目前未看到有大批供應增加，料第3、4季樓價仍輕微上升，全年住宅樓價仍看升15%。

林浩文：加按息1至2厘  才對樓市有下調壓力

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文亦認為，「息魔」對香港樓市而言，短期影響不大，心理因素大於實際因素。他強調單純因加息因素，而令本港樓市在今年「大跌」的機會不大，維持2018年全年一般住宅及豪宅升10至13%，超級豪宅升10至15%的預測，但下半年升幅料收窄和平穩。

林認為息口走勢絕對會影響本港樓市未來的表現，但只要香港銀行今年加息步伐不過急，息口上調對本港現時樓市影響有限，亦對住宅買家每月按揭供款不會有好大影響。他認為本港按揭利率累加1.5至2厘或以上，即供款利息升至4至5厘，供樓客才會感到「入肉」，亦對樓市產生「向下調的壓力」。

他相信要期待下半年樓市調整，主要因素會是：政府對樓市有重大新政策、特發性外圍因素，又或地沿政治問題，預計其他因素則不足以影響樓市大幅調整。