專訪｜「太子鄧」鄧鉅明親解連番沽豪宅　一個原因深信樓市已見底

近數年樓市大挫，整體二手樓價由高位回落接近3成，部份資深投資者亦開始減持手上磚頭。太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明近年至少四度沽售豪宅物業，套現接近3億元。鄧鉅明接受《香港01》專訪講解為何多次沽售旗下貴重物業。

翻查資料，鄧鉅明近年至少四度沽售豪宅物業，包括赤柱富豪海灣、薄扶林貝沙灣、鴨脷洲南灣及愉景灣海峰徑獨立屋等，套現接近3億元，為市場上較為積極沽貨的投資者。對於連番沽貨行動，他解釋，自己並非看淡樓市前景，而是因為目前物業收租回報較低，低於市場的利率，因而決定沽貨套現。

物業回報與利息已「掛鈎」、料樓市見底

他進一步講解相關操作，房地產資產價格已大幅回落，租金回報率也隨之上升，目前入門上車的中小型單位，如果是用作投資用途，租金回報約3厘至4厘，「我認為已經跌到最低了」，因為你放在銀行所收到的利息收入都是介乎3厘至4厘。以上的情況，物業回報與利息可以說是一種「掛鈎」或「半掛鈎」，因此相信樓市已經見底。

不過這一類操作並不包括一些超級豪宅，那些樓價10億、8億的豪宅不包括於此，坦言「果啲超豪宅不可以這樣計算」。

而且他又指出，政府早前已落實全面撤辣，並積極推出人才政策，認為政府措施有助樓市，值得一讚。

市場習慣低息、直言「太少看利息風險」

對於近年利息走勢變化，他直言「市場太少看利息風險」。他表示，過去十多年市場上的生意人，普遍也習慣了低息環境，息口長期維持只有大約1厘水平，但早前息率卻突然大升至高達5厘至6厘，令人十分意外，有感過去市場都太少看利息風險。至於未來息口風險，他表示，目前依然尚有利息風險，因此未來都會繼續出售旗下物業。

賺錢最多是加租時期　減租不是好事

至於零售舖市方面，各區舖租普通已較高峰期大幅回落，租金支出大幅削減及回撥理論上有利營業。不過鄧鉅明卻不同意此看法，直言「其實我們賺錢，最多的時候是加租時期，不是減租，減租不是好事」。

他解釋，該公司過往最好生意的狀況，是在舖租被大幅加租的時候，「加租代表生意好」，當時租金大幅上升，依然能夠做到生意，足以應付租金開支。惟近年即使旗下舖位租金已較高峰期大幅回落超過一半，但並不是代表生意有明顯好轉。因此他認為，目前舖位出現減租，對商戶也不見得是一件好事，反映生意也會同步減少。

昔日豪客「不理性消費」不復再

目前市況主要尚餘中價客，他指出，普遍願意購買數萬元至約十萬元的手錶，而此類客戶包括來自內地及本地客，坦言現在唔會再提及「豪客」。

他又表示，過往在零售高峰期，不少內地客來港購買奢侈品，是用作送禮，「內地客拎住紅白藍大袋，入邊一大疊銀紙，幾百萬買十幾廿隻手錶」，不過他表示，過往賺咗十幾年都要滿足，最多只可懷緬一下，直言昔日豪客「不理性消費」不復再。至於會否寄望豪客回歸，鄧鉅明笑言「現在沒有，我都不容許，怕會被當做洗黑錢」。