專訪|「太子鄧」鄧鉅明親解連番沽豪宅 一個原因深信樓市已見底

近數年樓市大挫,整體二手樓價由高位回落接近3成,部份資深投資者亦開始減持手上磚頭。太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明近年至少四度沽售豪宅物業,套現接近3億元。鄧鉅明接受《香港01》專訪講解為何多次沽售旗下貴重物業。
翻查資料,鄧鉅明近年至少四度沽售豪宅物業,包括赤柱富豪海灣、薄扶林貝沙灣、鴨脷洲南灣及愉景灣海峰徑獨立屋等,套現接近3億元,為市場上較為積極沽貨的投資者。對於連番沽貨行動,他解釋,自己並非看淡樓市前景,而是因為目前物業收租回報較低,低於市場的利率,因而決定沽貨套現。



物業回報與利息已「掛鈎」、料樓市見底
他進一步講解相關操作,房地產資產價格已大幅回落,租金回報率也隨之上升,目前入門上車的中小型單位,如果是用作投資用途,租金回報約3厘至4厘,「我認為已經跌到最低了」,因為你放在銀行所收到的利息收入都是介乎3厘至4厘。以上的情況,物業回報與利息可以說是一種「掛鈎」或「半掛鈎」,因此相信樓市已經見底。
不過這一類操作並不包括一些超級豪宅,那些樓價10億、8億的豪宅不包括於此,坦言「果啲超豪宅不可以這樣計算」。
而且他又指出,政府早前已落實全面撤辣,並積極推出人才政策,認為政府措施有助樓市,值得一讚。
市場習慣低息、直言「太少看利息風險」
對於近年利息走勢變化,他直言「市場太少看利息風險」。他表示,過去十多年市場上的生意人,普遍也習慣了低息環境,息口長期維持只有大約1厘水平,但早前息率卻突然大升至高達5厘至6厘,令人十分意外,有感過去市場都太少看利息風險。至於未來息口風險,他表示,目前依然尚有利息風險,因此未來都會繼續出售旗下物業。
賺錢最多是加租時期 減租不是好事
至於零售舖市方面,各區舖租普通已較高峰期大幅回落,租金支出大幅削減及回撥理論上有利營業。不過鄧鉅明卻不同意此看法,直言「其實我們賺錢,最多的時候是加租時期,不是減租,減租不是好事」。
他解釋,該公司過往最好生意的狀況,是在舖租被大幅加租的時候,「加租代表生意好」,當時租金大幅上升,依然能夠做到生意,足以應付租金開支。惟近年即使旗下舖位租金已較高峰期大幅回落超過一半,但並不是代表生意有明顯好轉。因此他認為,目前舖位出現減租,對商戶也不見得是一件好事,反映生意也會同步減少。
昔日豪客「不理性消費」不復再
目前市況主要尚餘中價客,他指出,普遍願意購買數萬元至約十萬元的手錶,而此類客戶包括來自內地及本地客,坦言現在唔會再提及「豪客」。
他又表示,過往在零售高峰期,不少內地客來港購買奢侈品,是用作送禮,「內地客拎住紅白藍大袋,入邊一大疊銀紙,幾百萬買十幾廿隻手錶」,不過他表示,過往賺咗十幾年都要滿足,最多只可懷緬一下,直言昔日豪客「不理性消費」不復再。至於會否寄望豪客回歸,鄧鉅明笑言「現在沒有,我都不容許,怕會被當做洗黑錢」。