《2025年充滿挑戰　危中有機》｜蔡志忠

不經不覺2025年已經來臨，回顧過去一年，是香港不平凡的一年。面對世界戰爭不斷，政經一片紛亂，作為國際都市的香港，難免受到地緣政治影響，也拖累了經濟發展。總結2024年，市場被悲觀情緒籠罩，尤其是網上充滿了衆多唱淡香港的言論，阻擋樓市股市向上的動力。然而，面對市場一片悲觀情緒，去年全年樓價卻只下跌了6.8%，而港股（恒生指數）全年還升了3053點，升幅達17.7%，比美股（道瓊斯指數）全年上升13%還要多。

別過於看淡後市，去年港股真的跑贏了美股，因此我們對市場看法要正面，信心是最關鍵的因素。過去一年港資對香港樓股信心不足，首先從賣地成績來看，即土地拍賣和補地價等方面的總和，港府庫房全年只有83億元進帳，本地財團如此保守的投資取態，可見對樓市前景信心一般；反而中資和外資卻對未來信心滿滿，最近工商舖市場均可看到中外資金在買進，例如東南亞財團剛剛以10.8億港元買入中環皇后大道中全幢商業物業、菲律賓連鎖快餐集團動用9.8億港元買入兩幢新蒲崗新式工廈、以及中資集團地產基金前後以近20億元買進九龍新界多個市區民生商場等等。中外資金投資各類物業的成交頻繁，在這裏難以一一列明。

此外，在一向由本地客主導的住宅市場，過去一年一手樓錄得16861宗成交，比前年多逾5成，成交宗數和金額也創出3年來新高。特別要一提的是，新樓普通話譯音登記的買家佔了39.1%，比以往的平均單位數百份比大幢飆升，情況相當誇張。這說明什麼呢？近幾年本地人因信心問題離開了幾十萬人，他們之中不少人因移民而賣掉了房子；但卻有更多人對香港未來充滿信心，這些不同國籍的人（以內地同胞最多）通過不同途徑移民進入香港，從人口的迅速補充和土地註冊處的成交名字可見一斑。

股市企穩23000點　樓市可升5%

展望2025年，筆者認為市場充滿挑戰，但危中有機，這是一埸汰弱留強的競賽，看誰能夠堅持到最後。總的來說，今年一定會比去年好，主要有以下幾個方面與大家分享：

首先在國際方面。人們在等待特朗普於本月20日就職後的政策方向，擔心他一上任就對中國下重手，諸多刁難、加征關稅等。筆者看法並不一樣，特朗普是商界成功人士，性格方面喜歡挑戰高難度，願意主動與對立的一方溝通，甚至化敵為友，相信他有能力結束俄烏戰爭和以巴衝突。他上場後會比拜登好很多，拜登代表的是團結一致打擊中國的美國民主黨，而特朗普代表的是他自己，一個可以談判的商人，他明白加徵關稅會兩敗俱傷，會將通漲引入自己國家；還有，大家看到特朗普突然發表個人意見，對在美國將被除牌的“TikTok”表示還有協商餘地，他向美國最高法院以法律文件方式表明他反對封殺“TikTok”。

其次是香港本身。住宅樓價從高位整體下跌了逾3成，商業價格也下調了4至5成，開始吸引著世界各地和內地買家的目光。作為全球最自由經濟體的香港，今天已成為世界排名第二的資產管理財富中心，加上招攬人才政策的成功，和銳意打造千萬人口城市的宏偉規劃等，都足以讓香港樓市和股市再次復甦。今年首季度市場或許還有一些波動，等到第二季度以後，地產商賣樓資金開始回籠，他們就有財力競投土地，屆時土地拍賣又會熱鬧起來，估計今年的賣地可為庫房帶來約500億港元或以上的收入。土地有人買，樓市也帶出正面信息，整個樓市交投會更興旺，估計全年交投量有望增加2成。

第三是國家的惠民政策。中央政府史無前例推出10萬億元人民幣國債，這個龐大的量化寬鬆政策等於在保資產救企業，以免資產價格出現爆破危機；同時也要清還地方債務、刺激內部消費和提振樓市股市。目前仍未正式啟動，充足彈藥已經準備就緒，有待月底美國新任總統上任後，再見招拆招，兵來將擋。屆時只須小部份資金流入香港樓市及股市，樓價和股價就會有一番作為。筆者預期，股市將在今年上半年見23000點，到年底將可達25000點，只要股市企穩在23000點，樓價將上升5%或以上。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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