專訪｜龍漢標：若無財力、無才能　北都、明日大嶼應分緩急先後

雖然香港整體樓價已由高位累積回落高達約28%，不過政府增加土地房屋供應的大方向依然未有動搖，更全力加速推展北部都會區一帶發展，而另一重大造地計劃「明日大嶼」亦正在部署，政府也強調不會擱置。

對於以上兩大造地計劃，地產及建造界議員龍漢標接受《香港01》專訪表示，若有財力可以同步做；若無財力、無才能（人力資源）同步處理，審慎決策者需因應資源分配而決定緩急先後。此外，他又認為，銀行需配合片區發展，建議審批發展商的建築融資時可寬鬆一點、延長還款期。

政府近年積極部署發展北部都會區，更指在2025年將會有至少一個片區推出招標，而在今年年底已開始向發展商進行市場調查，以了解市場意見。對於大部份發展商而言，片區發展屬於全新事物，不過龍漢標直言「其實過往香港也有片區發展」的經驗，即在1970年代的新市鎮發展，包括沙田、屯門、荃灣等。

沙田第一城屬早期片區發展成功個案

龍漢標表示，現時的沙田第一城正正為早期的片區發展，亦是一個非常成功的例子。他指出，於1970年由四大發展商（恆基、新世界、新地及長實）合資發展，把沙田海填平興建多達52幢住宅大廈，涉及逾1萬伙住宅單位，至於多餘的土地則交還予政府。

不過北部都會區的發展規模更加龐大，整個區域涉及約3萬公頃，約為香港總面積的三分之一。龍漢標認為昔日的片區發展形式或未能複製，因此政府與發展商必須詳情洽商，以便進行招標工作。

政府與發展商需開誠布公「坐低一齊傾」

片區發展意味一個特定區域將作大規模規劃發展，政府透過招標批出，其後由私人發展商進行土地平整和發展，「打包式」包辦該區各部分基建、商場及住宅建造等工序。以上做法對政府有利？還是對發展商有利？

龍漢標認為「現時討論那一方著數」屬言之尚早，因片區發展未必只是著重硬件設施，同時也可能需要進行招商引資，認為政府態度需要務實並有彈性，在不賤賣土地的同時，也不會讓發展商蝕本做生意，坦言最重要「坐低一齊傾」。

他又認為，片區發展最重要是透明度，讓整個市場得悉各項細節，希望政府做法能「開誠布公」，以避免官商勾結的嫌疑。至於如何能夠穩定地發展北部都會區，龍漢標認為相關發展必需有三個C，即包括清晰（CLARITY）、可持續性（Consistency）、確定性（Certainty）。

生意人不會僅在升市才投資

他又指，一般土地發展需時大約7年時間，期間會出現不同的市場變化、經濟變化，而各項土地、建築、利息成本也會出現波動。因此他認為即使遇上樓市向下的情況也不是大問題，直言香港房地產市場有循環、有上有落，「生意人不會只在上升趨勢才進行投資，回落（樓市）時生產成本降低」在市場經濟下，不同投資者有不同看法，部份或認為是好時機入市。

近年樓市持續向下，政府官地、市建局重建項目及港鐵項目等也多次出現流標情況。而在2023年11月即日流標、港鐵東涌東站第一期物業發展項目，近月需要「拆細」重推才成功獲南豐投得，似乎反映發展商傾向發展小型地皮。

片區發展涉重要特色及功能、不宜拆細

不過龍漢標認為，上述東涌項目拆細推出令市場競爭增加，做法恰當，不過相關做法未必適用於北都。他指出，北都的片區開發是另一個說法，每一個片區也有其特色及功能，如科技創新領域或大學城等，若拆細推出將影響規劃、完成時間，工程進度也能夠掌握得更好，「若拆細為十幅地皮又點完整發展」。

對於片區發展規模龐大，會否大機會導致流標，龍漢標表示政府是有信心去發展，同時也願意聆聽市場聲音，「若有問題會一齊傾、一齊解決」，相信足夠的諮詢能減低流標風險。

零地價或負地價？龍漢標指「市場是聰明的」

問及會否擔心出現坊間討論的「零地價」或「負地價」情況，龍漢標則認為，片區發展其中一項好處是未定招標條件，當中細節會因應市場反應調整，預計若多財團有興趣，地價就會升，直言「市場是聰明的」。

早前發展局預料各片區的工程成本約100億至200億元，數額較大，龍漢標認為發展商、科技公司也可參與其中，同時也可合組財團參與。由於涉資金額龐大，銀行的角色也相當重要，他認為，任何財團中標片區發展項目，也需要取得融資，因此銀行方面一定要願意配合。

銀行需配合片區發展　倡寬鬆一點、延長還款期

2024年2月底金管局公佈，考慮到目前房地產市場的情況，物業發展項目融資比率上限會回復至2017年以前的水平。整體物業發展項目的最高融資比率由五成調升至六成，當中地價成本融資比率上限由四成調升至五成，建築成本融資比率上限由八成調升至100%。

龍漢標表示，上述一般銀行批出予發展商的建築融資，還款期一般是7年。不過片區開發需時較長，建議銀行可按合適的風險評估制度，提供更長的還款期，認為發展商參與發展大型項目，銀行取態可以寬鬆一點。

若無財力、無才能同步處理　審慎決策者應決定緩急先後

除了北部都會區外，「明日大嶼」交椅洲人工島亦為本港未來重大造地計劃，龍漢標認為，土地開發是長遠議題，涉及數十年以至過百年的發展，直言「冇一個城市覺得土地係足夠」，不過是否需要這麼多土地則「唔敢講」。他表示，知道政府決定發展前已做相關估算、規劃，但每一個規劃都需要有緩急先後，不需要所有項目都在同一時間推出，要視乎財政狀況。

他直言「若有財力可以同時間處理兩大項目，就去做；若無財力、無才能（人力資源）同步處理，則要考慮有否足夠資源應對」。他又指作為審慎決策者，需因應資源分配而決定緩急先後，以捉緊國家大灣區發展機遇。