2024回顧｜十大蝕讓之最　名人都要蝕！有豪宅樓價跌足63%

2024年樓市充滿變化，首先年初財政預算案宣佈全面撤辣，年中美國亦開始步入減息周期，加上内地組合拳救市及金管局放款貸款比率等等一籃子利好消息，樓市氣氛有回暖的跡象，交投量上升。不過樓價方面卻未見起色，根據12月中原城市領先指數CCL報告顯示，樓價水平仍反復於138至140點低位爭持，仍較高峰期累挫約28%。而二手市場的蝕讓潮仍然持續。

《香港01》翻查截至本年12月，所有有記錄在案的二手蝕讓成交，統計出2024年蝕得最「甘」的10宗個案（分別以蝕讓幅度及蝕讓金額計算）。當中九龍塘涵碧別墅一伙三房單位成為本年蝕幅最高個案，帳面蝕幅高達62.6%，足足有大半層樓遭蒸發。而最大蝕讓金額個案則為北角柏傲山一伙複式特色戶，單位於5年間慘蝕7,400萬元！

雅居樂陳卓林蝕賣九龍塘涵碧別墅、單位貶值逾6成

資料顯示，2024年最高蝕幅單位為九龍塘涵碧別墅高層4B室，實用面樍872平方呎，屬三房間隔。單位於今年10月以800萬元連車位易手，呎價9,174元。而單位原業主為雅居樂主席陳卓林，其於2018年7月以公司名義擲2,136.4萬元買入上址，持貨6年，現轉手帳面慘蝕1,336.4萬元，單位大幅貶值62.6%。

連辣招稅實蝕高達92%

不過由於陳卓林以公司名義入市，當時需支付樓價30%辣稅即逾640萬元。換言之，連同基本使費料需實蝕逾1,977萬元或92%。

雅居樂早年收購4伙、今年中再蝕沽其中一伙

值得留意的是，除上述單位外，陳卓林於同年還購入了同層3伙單位，涉及金額共約7,335.3萬元。市場估計當時雅居樂正在收購畢架山義本道涵碧別墅整個屋苑。

而陳卓林亦於今年8月以約1,428萬元蝕沽出涵碧別墅一伙中層1室及車位，持貨6年帳面慘蝕1,669.5萬元或54%。該單位正正為本年次高的蝕幅單位。

沙田富豪‧山峯銀主盤排第三、樓價蒸發53%

至於今年排第三位的蝕幅個案為沙田富豪‧山峯一伙地下連花園銀主盤。單位實用面積2,041平方呎，4房4套間隔，連1,334方呎花園。銀主原叫價4,300萬元放售，最後減價至3,000萬元售出，折合呎價14,670元。

原業主於2019年以約6,428萬元一手購入單位，最終淪為銀主盤，單位5年間貶值3,428萬元，樓價蒸發53%。

北角柏傲山頂層複式慘蝕7400萬「奪冠」、業主為前恒大CEO

而今年榮獲最高蝕讓金額的成交個案為北角半山柏傲山一伙頂層複式戶，單位5年間慘蝕7,400萬元，樓價僅跌剩一半！涉及的單位為柏傲山6座頂層複式連天台戶，實用面積2,834平方呎，屬五房套間隔，向北，享開揚維港海景。單位最終以8,200萬元連3個車位沽出，折合呎價28,934元。

據了解，單位業主為曾任中國恒大（3333）副主席兼行政總裁的夏海鈞，其於2019年7月以1.56億元連3個車位購入單位，當時成交呎價高達5.5萬元。持貨5年後轉手，帳面大幅蝕讓7,400萬元離場，單位貶值近5成，呎價腰斬降至28,934元。

大潭玫瑰園豪宅勁蝕6100萬、位處紅山半島之上

其次為大潭紅山道88號玫瑰園一伙單號豪宅，實用面積約3,314平方呎，單位於2019年以1.7億元叫價放盤，及後減價求售，直至今年中才以6,800萬元連一個車位沽出，呎價約20,519元。

原業主則於2011年6月以1.29億元買入上址，即持貨約13年，是次轉手帳面蝕讓6,100萬元，單位期內貶值約47%。值得留意的是，玫瑰園位於老牌屋苑紅山半島之上。自紅山半島被揭發僭建醜聞以來，屋苑樓價大受影響。

鰂魚涌Mount Parker Residences特色戶撤辣後蝕5925萬

今年排名第三的最大蝕讓個案則來自鰂魚涌Mount Parker Residences。單位為高層E室特色戶，實用面積2,696平方呎，屬四房雙套間隔，連188方呎平台。原業主於去年10月起以1.38億元放盤，終於「撤辣」後以7,950萬元沽出，呎價29,488元。

據知，原業主為新香港人，2016年以近1.39億元連兩個車位買入，是次僅出售住宅部分，持貨約8年，帳面貶值5,925萬元或約43%。

莊太量：大幅度蝕讓屬極端例子

對於今年樓市屢屢出現大幅蝕讓個案，經濟學者、中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，樓價始終從高峰期下跌了2成，市場難免出現蝕讓情況。不過以上十大蝕讓個案屬極端例子，之所以會有如此大幅度的蝕讓相信是出於個人原因，包括需要業主資金周轉、按揭貸款問題、或變成凶宅等等；因此不能反映市場的實際情況。

高樓齡單位難批出按揭、影響造價

莊太量認為，出現蝕讓的原因除了整體樓價回落及供應問題之外，還有樓齡的因素。有部分單位樓齡有50至60年，當樓齡越高銀行就未必願意批出按揭，導致單位較難賣出，所以業主需要提供更大的折讓沽貨。

料明年減多2次息、樓價穩步回升

而今年樓價累跌約6至7%，不過交投量有所上升。莊太量指出宣佈撤辣後，4至5月時樓市曾出現小陽春，而9月宣佈減息後，樓價指數亦有上升跡象。他預計明年至少會有多2次減息，相信在利好消息下整體樓價將會穩步回升。