【星之谷】住宅、車位毋須合契 轉按借盡9成按揭 一文拆解
住宅與車位合契申請按揭可以借足9成按揭，但一旦分契，尤其是現時新盤住宅及車位並非同一個時間點出售，車位獨立申請按揭時，最多只可以借7成按揭。到底有甚麼方法可以在不用合契情況下，住宅與車位仍可轉按同時借足9成按揭？本文將會詳細拆解。
單獨申請車位按揭，在按揭成數、利率、還款期都不具備優勢——因為承按銀行較少，並只有最優惠利率計劃（P按）可選，而且最高按揭成數僅7成，還款期一般最長為15年。
所以，不少買家買樓時同時買車位，會選擇以合契方式申請按揭；如業主本身是首置人士，就可以申請按揭保險，最高可借9成按揭，利率亦可以住宅為基準，並且有拆息按揭（H按）及P按任君選擇，還款期亦與樓宇按揭看齊——最長可達30年。
然而，買住宅和車位很多時候會有時間差，例如新盤推售時發展商大多會先賣單位，待入伙後再出售車位；或者當購買二手樓時，就更難剛好遇上連車位放售的樓盤，買家只能購入住宅後，在巿場上靜候車位放盤。有些業主會想，前後腳購入的車位，可否申請高成數按揭，以減少首期開支，甚至從住宅中套現以支付車位的部份首期？
分契按揭需轉按 最高借8成
市面上有少數銀行會為客戶提供特別按揭方案，待客人轉按物業時，能夠加入新買的車位同時申請按揭，毋須合契。不過受限於轉按，最高成數只是樓價8成，而且只限1,500萬元或以下按揭及不能套現；譬如兩年前以9成按揭購入1000萬元住宅，即使樓價沒有下跌，現時的尚欠貸款仍會超過800萬元，轉按至8成甚至要補回差價。
如果想將新買車位併入住宅按揭中並採用更高成數按揭，可以考慮經市面上一些私營按保公司轉按，後者會為總值3,000萬元以下的物業連車位提供最高9成按揭貸款，如住宅的尚欠按揭貸款額低於估值的9成，在轉按過程中可套現以支付車位的部份首期，再有餘額的話甚至可在上會後套出現金。這類按揭保險公司對申請人入息要求較為寬鬆，只要供款與入息比率不超出50%上限，即使是非固定收入也符合資格申請9成按揭。
不過要留意，如果物業和車位都借盡9成，兩者都必須是自用，不能放租；另外，物業和車位亦需要屬同一個屋苑，並由同一名業主持有；此外，如果打算只出售物業或車位其中一件物業，雖然分契可以分開拆售，但拆售後繼續持有的物業亦需要重新申請按揭，如選擇只出售物業，保留車位，後者按揭成數上限會回落至7成，還款期降至15年，與單獨車位按揭無異。
透過私營按保公司申請高成數按揭，需要繳付按揭保費，較申請按證保險公司為高，而且並不能將全部保費併入貸款額分期攤還；另外亦只有P按選擇，雖然目前P按和H按實際利率一致，但將來一旦H按減至封頂利率以下，P按借款人就會支付較高利息。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
（資料及相片由客戶提供）