美聯：減息後一手按周僅多1宗　有屋苑「供平過租」逾2成

美聯物業今日（27日）發表減息滿一周樓市分析報告，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，減息後樓市未見急速回勇。不過，近期中央政府出手提振樓股市場，加上本港最新供樓負擔比率創逾8年新低，以及減息效應下，預期10月份樓市一手交投將增逾1.8倍至逾2,000宗；二手交投則估計輕微上升至3,300宗。

樓價方面，雖然本港樓市一手供應仍多窒礙樓價表現，但隨著近期股市氣氛趨於活躍，相信有助樓價加速回穩，維持全年樓價跌8%的預測。

布少明：減息對提振樓市威力需時發揮

布少明表示，減息對提振樓市的「威力」並不急勁，威力發揮需時。他解釋，減息後過去一周新盤成交量僅較公布前一週增加1宗；同期二手一週成交量亦只按周上升4宗。

相反，2月底全面撤辣後，新盤成交量於一周內大增近8.2倍至597宗，而全港35個大型屋苑二手成交量則按周增1.32倍至116宗。

減息後發展商推盤步伐加快　料10月一手成交增至逾2000宗

若以全月計，於全撤辣後一個月，3月份新盤交投較2月份急升14.7倍至4,134宗；全月二手成交量同步急升至5,352宗，較2月大升約98%，升幅接近1倍。

不過，減息後發展商推盤步伐加快，本港銀行公布減息後短短8日已有4個樓盤先後以克制價錢開價，料有助刺激一手，以致整體樓市交投氣氛。在新盤「百花齊放」地爭相推售應市下，估計10月份成交量將增加超過1.8倍至逾2,000宗；至於二手交投則估計按月微增至3,300宗。

劉嘉輝：現時本港家庭供樓負擔正持續下降

另外，美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，現時本港家庭供樓負擔正持續下降。以一個實用面積約500平方呎的單位為例，於3年前2021年8月樓價高位、供款20年及7成按揭並以最優惠利率（P）為基礎計算，當時的供樓負擔比率（每月供款/居於私人物業的家庭每月入息中位數x100%）為68.6%，對家庭的支出負擔可謂不輕。

然而，隨著目前樓價已由高位下跌約28%、本港按揭息率下調0.25厘、同時居於私人住宅的家庭月入中位數亦與3年前相比增加約10%，令到最新供樓負擔比率已跌至約50.8%，較2021年高位回落17.8個百分點，並創自2016年7月後的逾8年新低。供樓負擔比率屬於相對健康水平，準買家置業更輕易。

湧現「供平過租」屋苑　金獅花園「供平過租」逾2成

近期租金節節上升，樓價持續整固。劉嘉輝續稱，「租金升、樓價跌」情況進一步擴大，再配合日前本港銀行調低按揭息率，各區漸趨湧現「供平過租」的屋苑。

以金獅花園一個306平方呎單位為例，8月份平均呎價約10,652元，樓價約326萬元，若以承造7成按揭、30年還款期、P按3.875厘計算，每月供款約10,729元。

而同一單位8月份的平均呎租約44.09元，即每月租金約13,492元。以此推算，買家每月供款較每月租金的開支低出約20.5%，即「供平過租」逾2成。