【星之谷】二手樓藏隱性債務 風險連環爆發 一招可緩解？
樓市近日最熱門話題，除了劈價盤湧現，更多是有買家懷疑墮入買樓陷阱——業主涉嫌在賣樓前後將物業多次抵押套現，並且在收取買家訂金後隨即破產，令買家難以追討訂金，即使事前查冊亦未能成功保障自己。類似事件近期接二連三被媒體報道，相信對準買家構成一定心理壓力。究竟有沒有方法可以盡可能減低買樓中伏的風險？
根據媒體報道，該買家與賣家簽署臨約及正式買賣合約，並支付了共70萬元訂金，然而，在簽署轉讓契約前的「成交空窗期」間，土地註冊處突然顯示該物業出現「三按」，但賣方律師樓已將訂金發放予賣家，而賣家亦隨即破產。由於買家並非優先債權人，而物業又資不抵債，買家要追討70萬元訂金可謂相當困難。
訂金存賣方律師樓最少一個月
上述陷阱是買家在「成交空窗期」驚覺賣家有隱性債務，同時賣方律師又提早將訂金過數予賣家，才會令買家中伏。筆者認為，最直接的預防方法，就是簽臨約時加多一項條款：「所有訂金，包括大訂及細訂，均託管在賣方律師樓，直至簽署正式買賣合約後一個月之後，並証明樓價尾數足夠清還該物業之欠款或債務免後，才可交予賣家」，而非傳統的兩星期。
為甚麼要將訂金存放在賣方律師樓至少一個月？這與土地註冊處的註冊優先次序有關，如果相關合約（正約或臨約）是在簽訂當日後一個月內註上土地註冊處，優先權生效日可追溯至簽訂當日；若果一個月過後律師才註上土地註冊處，其優先次序則由註上至土地註冊處當日起計。
土地註冊處在收到註冊文件的要求時，最遲會在收到文件日期的翌日早上，首先在文件註上"Pending" ，並且在檢視過沒有問題後，會在14個工作天內正式完成註冊。當買家律師在一個月期滿後查冊時，見到有「pending」甚至有其他債務文件時，應當通知買家有關風險，並替買家爭取相關權益。
這亦解釋了為甚麼賣家在簽臨約時查冊沒有問題，但之後才有其他較優先的債務被註上去，所以要至少將訂金交由律師保管一個月，確保該段時間內沒有早於買賣雙方簽約的押記註上。一個月後，如果仍未有較優先的債務註上土地註冊處的話，買家的臨約便擁有優先權，就算之後有賣家其他債務註上，也不會影響買家之業權。
當然，由律師保管訂金的條款是需要買賣雙方同意的；如果賣方急需資金周轉，或者是換樓客，需要以訂金來支付首期，未必會同意有關安排，但現在有多於一宗的置業中伏事件，買家實在不可不防。
訂金支票抬頭寫賣方律師樓
此外，一般買賣雙方在簽署臨約後，會在14日內再簽正約，然後律師會將正約註上土地註冊處；但有些交易，臨約和正約簽署相距時間較遠，變相成交空窗期亦延長，故買方應指示律師盡早將臨約註上土地註冊處，避免對方「出蠱惑」 。還有，支付訂金的支票或本票，抬頭一定要寫賣家律師樓名字，千萬不可寫賣家姓名，否則有任何差池，就更難追討損失。
最後，買家在睇樓階段時，其實已經可以為心儀物業進行查冊。雖然香港物業有一按及二按押記是很平常，但如果查冊發現物業在短期內有多項債務被註上，或許反映業主財務出問題，如業主不接受由律師保管訂金並一個月才放訂的方案，買家就應審慎衡量相關的風險，避免親身試伏。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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