美聯工商舖CEO盧展豪：業主面臨資金壓力　工商舖價格料再下調

今年大額投資物業買賣市場呈「量升額跌」的態勢。美聯工商舖數據顯示，截至今年8月中為止，逾億元大手買賣宗數僅錄51宗，雖然較去年同期增約4.1%，惟金額僅錄得逾250億元，不但按年減少約15.4%，出現「量升額跌」的情況，更創出歷史次低紀錄。

美聯工商舖行政總裁盧展豪表示，部份工商舖業主目前正面對銀行資金壓力，甚至有物業淪為銀主盤，現時市場上積存的工商舖銀主盤較多，有一定急售壓力，故料相關物業售價有下調壓力。不過市場預期減息在即，或可成為支持工商舖較利好因素。

據美聯工商舖數據，逾億元買賣當中，本地資金入市佔比高達47.1%，涉資119.2億元；若按買家類型劃分，今年以來個人投資者及企業主導大手成交市場，佔總成交金額的超過八成。該行認為，目前工商舖市有不少銀主盤正在放售當中，加上住宅市場尚有不少一手貨尾，預料工商舖價格仍面臨壓力。

不過，由於不少工商舖業主正面臨資金壓力，相信賣家願意擴大議價空間，而部份買家亦會願意趁低吸納物業。因此，下半年大手成交量值將在現水平維持平穩，預料全年大手成交有80宗，涉資約400億元。

盧展豪又表示，整體市場方面，預料全年工商舖成交量僅錄3,350宗，屆時將創自1996年有紀錄以來29年新低。商舖全年料錄960宗成交，是歷年來首次跌穿1,000宗水平，而工廈全年預料則錄1,700宗成交，兩者皆創有紀錄以來29年新低。雖然寫字樓全年料錄近700宗，屬有紀錄以來次低水平，但僅比2020年歷史低位高出約6.9%。

盧展豪又指出，由於投資市場對息口變動較為敏感，所以在前年聯儲局大舉加息時，大手成交宗數已大幅減少。隨著加息等因素被消化，投資市場逐步見底，今年的大手物業買賣宗數略見回升。不過，由於借貸成本高企，加上工商舖物業價格持續調整，物業的成交金額持續減少，導致今年以來的逾億元大手買賣市場呈「量升額跌」的現象。

展望下半年，盧展豪認為，隨著美國經濟降溫，通脹受控，市場預期聯儲局最早將在今年9月開始減息，但本港的按揭利率減幅未必會完全跟隨美息的步伐，除非聯儲局的減息幅度足夠大，否則減息對投資市場的刺激作用有限。

不過，金管局將與銀行公會成立小組協助中小企進行融資並確保加快物業按揭的審批。本港三大發鈔銀行亦確保若客戶能準時供款便不會要求他們提前還款（Call Loan）以及不會因抵押品價值下跌而催促客戶還款，相信措施有望穩定市場情緒。