一太：高融資成本、貸款收緊令投資者打折賣資產　料價格跌一成

本港房地產資產持續向下。第一太平戴維斯最新發表的2024年8月投資市場報告指出，持續高昂的資金成本導致更多物業投資者以折扣價出售資產，同時亦料今年上半年主要物業交易額較2023年的上半年大幅下跌47%，預測全年甲級寫字樓和核心街舖價格將下跌5至10%。

貸款條件收緊有利於現金充裕的投資者

報告指出，持續高昂的資金成本導致更多物業投資者以折扣價出售資產。這是由於聯儲局沒有如市場預期般減息，導致香港銀行同業拆息保持高位。因此，銀行採取更加保守的貸款方式，特定分類貸款比率從1.56%上升至1.79%，借款人的融資成本也伴隨上升。

銀行的收緊風險，導致商業貸款大幅減少，進一步限制了市場的投資需求。銀行正在重新評估其手上的貸款組合，收回部分抵押物業，此投資環境有利於現金充裕的投資者和用家，能夠與陷入財務困境的賣家協商更優惠的價格。

大型物業交易量下降　現金充用家仍選擇性收購

投資市場整體大型非住宅物業交易總額大幅下降，2024年上半年僅達99億港元，較2023年上半年下降47%。儘管如此，在2024年第二季度仍有一宗全幢出售交易，一家位於紅磡的全新酒店以10億港元成交，買家為香港都會大學。此物業擁255間客房，旨在為其學生提供舒適、交通便利的住宿。這突顯了現金充裕的用家正推動市場。

香港寫字樓及零售市場以困境資產銷售為主

香港房地產市場出現重大轉變，困境資產銷售在寫字樓和零售市場中成為趨勢。在寫字樓市場，原本由高盛及凱龍瑞以16億港元收購和發展的全新寫字樓88WL，最後僅以7億港元售予本地投資者，賣方遭受重大虧損。

此外，美國銀行中心的兩個樓層的售價較高峰時相比低了接近60%，而皇后大道中9號的29樓單位相比最高價時，亦以多於60%以上的折扣被收購。

在零售市場，值得關注的交易包括藍塘傲基座商場及公眾停車場以5.4億港元售予華潤集團旗下的華潤隆地。該零售商場預計可提供6%的回報，即使在當前高息的環境下仍是一項有吸引力的投資。

料2024年甲級寫字樓價格及核心街舖租金跌一成

鑒於未來數月內銀行貸款質量可能進一步惡化，意味著它們在貸款態度將更加謹慎。加上高昂的再融資成本，這可能會迫使更多大型物業組合持有人以折扣價出售部分非重點資產。

因此，第一太平戴維斯預計會在2024年下半年看到商業房地產市場出現更多困境資產銷售，真正現金充裕的買家將成為主要受益者，繼續物色性價比高的交易。第一太平戴維斯預測2024年甲級寫字樓價格和核心街舖租金將下跌5至10%。

深圳新商場興起、本地消費轉移　核心街舖租自2019年跌五成

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，持續的高昂資金成本使越來越多的房地產投資者以折扣價出售資產，但銀行不願向商業房地產市場提供貸款，限制了投資需求，出現現金充裕的買家和最終用戶佔據了市場主導地位的現象。

第一太平戴維斯投資部董事總經理袁志光，香港房地產市場近年來面臨重大挑戰。港元升值和高息已影響本地經濟，導致遊客消費和可支配收入下降。深圳新購物商場的興起也將部分本地消費轉移到中國，導致核心街舖租金自2019年起下降50%。

私人投資者和機構瞄準高折扣、租金回報5至6%物業

在2024年的投資市場中，活躍買家主要是現金充裕的私人投資者和機構，第一太平戴維斯指，該類人士一直瞄準大幅折扣及租金回報率達5至6%的物業。這些交易預計大多發生在近邊境的郊區，而2024年下半年可能會有更多此類高收益資產出現。