【星之谷】按揭保險「黃金比例」 靈活放租提升居住質素
政府將按揭保險住宅出租合法化，高成數按揭借款人只要符合特定條件，便可以把單位出租。新措施影響深遠，也為原本打算置業自住的家庭提供更具彈性的按揭選擇，面對將來可能出現家庭成員變化，或經濟環境突變，都不用擔心被按保縛死物業。
今次新措施可謂送給即將迎接新生命的家庭的最佳禮物。近年不少新婚夫婦都選擇以高成數按揭買入一房甚至開放式的細單位，作為上車第一步，然而當生兒育女後，細單位根本不敷應用，加上近期樓價從高位回落，不足以支持業主以樓換樓形式購入更大面積的單位。而在新措施下，即將有新生嬰兒的家庭可考慮轉為雙租族，申請出租原先的按保單位，同時再租一個更大的單位自住，提升居住質素。
毋須抬錢合法出租
另一方面，業主在新例下能夠更靈活地將物業出租。因為在未有新措施之前，出租按揭最高成數必須樓價的6成。假如本身不上按保、借7成作自住用途的業主，後來因家庭或經濟原因而計劃搬屋，也需要補錢把成數降至6成，又或是樓價上升令貸款佔樓價比例下降至6成，才能合法地將本身自住的物業出租，否則「偷雞出租」的話，始終有風險，租客知悉後也可能會舉報，業主切勿以身試法。
在新例下，業主可以多一個選擇，就是上按保借7成半按揭，那麼一旦出現家庭成員改變或經濟原因，就可以申請將物業出租，毋須再考慮按揭成數的限制。以樓價1,000萬的物業為例，貸款人可以借7成半按揭，那麼首期資金可減少半成，即50萬元，並可以將這筆省下來資金放入與按揭利率掛鈎的高息存款戶口（mortgage link），對沖利息開支，變相業主也只是支付7成按揭的利息。
7成半按揭豁免保費
再者，首置人士申請借7成半按揭可獲得保費豁免，故申請人毋須負擔額外的保費開支，但按揭保險律師費會稍微貴少少，比一般高幾百元；此外借7成半按揭始終要經按揭保險公司審批，相比起銀行審批會較為嚴謹，申請者入息文件要齊備，當中稅單是必須的，而且審批時間亦會較長，申請人最好預留足夠成交期。
必須強調的是，按保初衷是協助市民買樓自住，而新措施則是幫助業主面對突發狀況或自住期間因住屋需求改變時，讓業主可以在賣樓以外，多一個將物業合法出租的選項。即使當局容許業主以其他原因申請將按保物業放租，相關物業也必須符合已自住12個月的條件，而且申請人本身不可有其他物業，出租物業期間更不可再買樓或移民，限制相當辛辣，如果存心想申請高成數按揭再將物業出租，未免本末倒置。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
（資料及相片由客戶提供）