【星之谷】炒家閃電買賣獲利　下手買家按揭遭殃　自保方法全披露

政府撤辣其中一項效應，就是炒家重返市場。筆者留意到有些買賣個案，買家吼業主急蝕讓時以低價買入，稍為裝修一下再以市價賣出，一買一賣相差僅幾個月時間，快錢便隨即到手。不過要留意，原來這些炒賣活動有機會影響下手買家按揭。

張先生（化名）最近以市價買入一個藍籌屋苑單位，並正向銀行申請按揭。但銀行查冊時發現該單位業主數個月前僅以400萬元買入（數字經調整），但現在以550萬元售予張先生。銀行考慮到短時間內一買一賣價格相差這麼大，覺得中間或存在問題，故此不批出按揭。

價格短期波幅大　有「送契」嫌疑

理論上，物業賣出價嚴重低於市價會有「送契」之嫌，對於業權完整性有嚴重影響，例如原業主於5年內申請破產，債權人有機會成功追討期間「送契」的物業。當抵押品風險如此高，銀行自然卻步。

不過，上述因為市況原因而令價格出現大幅波動，「送契」嫌疑可謂相當輕微，市旺時銀行由於搶生意都會隻眼開隻眼閉。但樓市現處於下行周期，銀行取態消極，對風險避之則吉，故這些特殊交易後所申請之按揭，會比以往困難。

幸好張先生最終都找到一間中小型銀行願意批出按揭，但過程就充滿了驚濤駭浪——要知道按揭申請觸礁，隨時是撻訂收場。

看畢上述案例後，準買家要留意如果打算買樓上車，首先一定要查冊，了解上手是以甚麼價錢以及甚麼時間買入。如果是短時間內以低價買入，就算現在是以市價出讓單位，也要小心銀行因為「送契」之嫌而不批出按揭。

此外，物業是否「送契」，除了要視乎上手成交價外，也要留意土地註冊處代價（consideration）一欄有沒有填上金額，留白則代表是「送契」。

若果查冊時發現單位有註上樓契，但沒有註上買賣合約，即可能是近親轉讓，這時候便要留意當時轉讓價格是否和市價偏離得較遠。

最後溫提，在目前樓市下行周期，市場是由買家主導，選擇可謂目不暇給。如果心儀物業有機會因為特別情況而令銀行拒批按揭，建議選擇其他單位較好，因為現時銀行審批按揭真的比以往手緊得多。

那麼買樓前是不是應先到銀行申請按揭預批？首先，按揭預批的時候，銀行並不保証完全了解目標單位樓契的情況，因始終樓契仍在賣方手上，一般要簽了買賣合約才會送到買方律師進行「睇契」。最終買方律師在樓契內看到任何古怪的地方，銀行也不會放款。而近期各大銀行已陸續取消按揭預批服務了。

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

(資料及相片由客戶提供)