金管局：放寬樓花按揭至撤辣前物業　最高承造7成按揭　即日生效

香港金融管理局（金管局）今日（14日）向銀行發出指引，就2024年2月28日公布的物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施（措施）及其他相關監管要求作技術調整。

放寬樓花按揭範圍至撤辣前自住物業

措施的涵蓋範圍將擴大至2024年2月28日前已簽訂的臨時買賣合約並且在2024年2月28日或以後預計完成的自用樓花住宅物業的按揭申請，令有需要的合資格用家能夠承造最高7成的按揭貸款。此項調整即日生效。

有空間微調　協助有實際困難用家承造較高成數按揭

因應住宅市場的走勢，部分在過去數年購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到估價低於成交價的情況，因而面臨需要額外籌措首期資金的困難。金管局認為在銀行物業按揭貸款業務風險得到妥善管理的前提下，有空間微調2024年2月28日公布的措施，以協助這些有實際困難的用家，承造較高成數的按揭貸款。

是次微調着眼於具真正置業需要的用家。金管局再次提醒市民，置業是一項長期承擔，在作出置業決定時，應該小心評估風險，量力而為。

金管局簡化以資產水平計算借款能力的方法

金管局亦藉此微調其他相關的監管要求：(1) 簡化以資產水平計算借款能力的方法；及 (2) 在計算借款人的「供款與入息比率」時，投資物業的租金收入的扣減率由至少三成回復至至少兩成的參考水平。

金管局會繼續密切留意市場發展，並會因應物業市場的最新情況，推出合適措施保障銀行體系穩定。

金管局又指出銀行在審批新造按揭時，一向會以物業成交價或最新估值的較低者計算可提供的最高貸款金額。物業估價是代表物業的估算市值，其估值除了會考慮物業自身的狀況，亦會受最新成交等因素影響。

就一手物業而言，發展商一般提供不同的付款方法，並附帶不同的優惠和付款期限，讓買家按自身意願和需要作出選擇。由於選擇建築期付款的買家在接近收樓時才需要申請按揭貸款，物業估值可能會因為市場環境轉變而有所調整。金管局以往有透過不同渠道，提醒有意購入一手物業的按揭申請人，需要注意建築期付款的相關風險。

經絡：樓價高位回落2成　銀行估價轉趨審慎

對於上述最新安排，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，近年金管局多番放寬按揭成數，但由於金管局每次新安排是於公佈日才正式生效，因此放寬措施前購入樓花物業並選用建築期付款的買家，如現時上會及申請按揭時，便不在新措施資格準則範圍內。近年樓價由2019年高位回落2成，銀行對住宅物業的估價亦轉趨審慎，因此，這批建築期付款樓花買家現時上會及申請按揭時，或因銀行下調其物業估值，而面臨需要額外籌措首期資金的困難。

協助面臨上會時估價不足的買家　以承造較高成數按揭

曹德明指，自政府多番放寬按揭成數，近幾年選用建築期付款的樓花買家的佔比有顯著增加，當中更有個別新盤建期佔比高達8至９成，現時金管局因應樓市市況，在可行情況下，有空間地放寬樓花按揭成數合資格範圍，以平衡及協助部份現時面臨上會時估價不足的買家，可承造較高成數的按揭貸款，解決部份買家首期資金的問題，屬適時做法，對樓按市場有正面支持作用。

中原按揭王美鳳指前兩年建期買家入市

中原按揭董事總經理王美鳳歡迎金管局將按揭放寬措施涵蓋範圍擴大至2024年2月28日前已簽訂的臨時買賣合約，相信有關擴大生效期的調整即時幫助尤其一兩年前選用建築期付款而現時準備上會的樓花買家，基於按揭成數同步放寬而順利上會，減少因估值下足而令上會困難及增加首期差額的負擔，減低因上會問題而面臨撻訂之風險。

樓價自2021年高位下跌約24%，而當中一至兩年前買入樓花並選用建期的買家，若現時準備申請按揭上會，或因樓價已出下跌10%至20%而出現估價不足，由於銀行計算按揭成數以樓價及估值之低者為準，當估值下跌，意味實質按揭成數下降，買家需增加首期差額方可上會。現時擴大放寬按揭生效期後，例如超過1,000萬元樓價之按揭成數可由過往5成提高至高達7成，即使估值下跌2成，買家仍有機會基於按揭成數提高而無需補付首期差額而順利上會，避免因手頭資金不足而面臨違約風險。

例如買家於2022年以1,500萬元買入一手樓花單位，現時估值下跌15%至1,275萬元，擴大放寬按揭生效期前，根據當時簽署之臨約日期，買家可造按揭成數為估值之5成，買家可造按揭金額由750萬元降至637.5萬元，買家須補首期差額112.5萬元，若未能解決首期差額或面臨撻訂風險；現時擴大放寬按揭生效期後，自用物業銀行按揭成數高達7成，按保樓價範圍亦提高，上述例子的買家有機會獲銀行根據估值批出高達7成按揭即892.5萬元，買家無需面對補付大額首期差額的問題。

微調監管助按揭申請人減低上會難度

此外，金管局亦微調其他相關的監管要求：(1) 簡化以資產水平計算借款能力的方法；及 (2) 在計算借款人的「供款與入息比率」時，投資物業的租金收入的扣減率由至少三成回復至至少兩成的參考水平。王美鳳指出，由於放寬按揭後買樓收租人士、又或以資產水平審批的按揭申請人隨之增加，有關監管要求的微調更有助按揭申請人減低上會困難度，藉着持有資產又或租金收入較順利入市及上會。

王美鳳提醒，由於現時銀行樓按取態不盡相同，審批尺度亦可能出現分別，銀行仍會根據按揭申請個案的不同因素包括物業估值、物業質素狀況及借款人的還款能力、信貸紀錄、物業用途、是否多套房按揭以及與銀行之關係等因素批出實質按揭成數，借款人在申請按揭前可先行瞭解銀行的基本審批準則。