北都發展│CBRE料65%棕地作業者「大遷徙」 工業空間需求3100萬呎
北部都會區將成香港未來發展重鎮，不過未來數年區內隨政府逐步開始收地，區內棕地作業者勢將出現「大遷徙」。世邦魏理仕（CBRE）發表最新研究報告，指出政府需要20年的時間才能發展北部都會區，發展計劃將要求現有棕地作業者搬遷重置，帶動多層建築及基礎設施的發展，儘管本港目前可用工業空間短缺，但有關計劃將進一步刺激新的工業租賃需求。
不過對於本月中招標的元朗福宏街與宏利街多層現代產業大樓用地，該行預計，由於該幅工業地皮設有多項限制，當中至少30%樓面將要交還政府，因此預計發展商出價保守。
世邦魏理仕香港研究部執行董事兼主管陳錦平表示，北部都會區整個發展計劃涵蓋1,500公頃現正使用的棕地，在未來10至15年間，有65%的棕地營運者需要搬遷，涉及超過1,000公頃分散的土地。該行預計相關搬遷重置活動將衍生3,100萬平方呎對不同類型工業空間的潛在需求，為工業物業業主及棕地作業者創造重大的機遇。
棕地作業者將「大遷徙」尋找新工業空間
他又表示，未來整個北部都會區的非住宅樓面高達2.4億平方呎，其中商業樓面涉及4,000萬平方呎、工業及物流地樓面約7,600萬平方呎，而高新科技用途工業地皮涉及1.12億平方呎。該行預計未來6至7年政府將會積極在區內進行收地，被收地影響的棕地作業者將需要「大遷徙」，將對租用工業地的需求大增。
北都33%棕地屬露天貯物場佔最多
棕地通常用於不適合上樓作業，或受預算及空間所限的工業活動。倉儲為其中一種常見的用途。在本港北部都會區發展計劃中，有33%的棕地屬露天貯物場；24%為倉庫工場；16%為車輛相關作業；12%用於物流和貨運營運用途。
料30%棕地作業者能夠搬上樓
上述很多行業能夠遷移至傳統工廈內營運，世邦魏理仕預計，約30%的用家最終能夠搬遷上樓。然而，目前不少棕地作業佔地面積廣，相關搬遷將需要相當大的傳統工業空間。
工業空置率5.3% 未來五年潛在短缺達1550萬呎
世邦魏理仕香港顧問及交易服務工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示，雖然政府盡力協助受影響棕地使用者重置作業，例如提供替代性短期租約，但目前工業空置率只有5.3%，加上2027年前將不會出現新供應，因此面對工業市場如此大規模的搬遷需求，當作業者需要搬遷時，對工業用地的競爭也會變得激烈。預計2024年至2029年間本港工業用地的潛在短缺將高達1,550萬平方呎。
採用倉庫自動化和高規格工業建築需要
為了使搬遷上樓作業此舉有長遠的經濟效益，世邦魏理仕建議物流業界引入自動化技術。儘管由貨櫃場或鐵皮倉搬至多層工廈樓宇會在空間使用效率上有所減低，但倉庫自動化可降低勞動成本，並提高整個物流鏈的準確性、效率、倉庫管理及生產力。
倉庫自動化租金較棕地鐵皮倉高最多一倍
透過現代物流技術，業界領先企業的倉儲能力已錄得30%至80%的增長。多層倉庫亦為作業者提供更好的安全及電力供應，從而提升更複雜的操作及高價值貨物的有效儲存。然而，並非所有工業建築都適合倉庫自動化，倉庫自動化通常要求樓高最少4米、樓層承載能力高、樓板面積大、柱距較寬。此外，租金或較棕地鐵皮倉高50%至100%。
物流作業者亦須考慮較短期的外判合約條款及租賃。較長期的合約條款可讓投資者攤分投資成本，以獲得更佳的投資回報。相對於傳統三至六年的租賃期，業主應與物流營運者簽訂更長的租賃合約。
另一方面，不少轉投資金充裕及知識型營運者的工業租戶都會尋求更高規格的建築。隨著香港進出口市場轉變，2022年高科技產品佔貿易總額的68%，冷凍鏈、保健、醫療及醫藥產品的物流業務在疫情期間顯著增長。許多高價值的工業用地使用者，例如涉及冷鏈物流、特殊商品物流、電子商務及數據中心，他們正要求建築物有更大的樓板面積、更高的天花板、更大的地板承載能力及更強的電力供應。
黎尚文補充，北部都會區發展將需要收回棕地，此舉將產生現時棕地作業者的大量搬遷需求，為工業業主創造重大機會。由於短期內工業用地競爭將相當激烈，因此該行建議工業租戶應迅速採取行動，爭取合適的空間以進行搬遷。該行亦建議工業物業業主需優化其建築規格，以滿足需要搬遷的棕地作業者的要求。
料發展商保守入標元朗工業地
對於未來數年工業物業的投資機會，黎尚文表示，由於大量棕地作業者即將尋找新的工業空間，預計工業物業將會受到投資者追捧。又指過去數年全幢工業物業的交投量持續下挫，如2023年僅錄2宗相關個案，惟2021年及2022年分別錄22宗及11宗。
不過問及本月中招標的元朗福宏街與宏利街多層現代產業大樓用地（元朗用地）（即元朗市地段第545號），黎尚文表示，由於該幅工業地皮設有多項限制，而且當中至少30%樓面將要交還政府，以讓棕地作業者使用，因此預計發展商出價保守。他又指，若棕地作業者重置在相關大樓內，而發展商又自行尋找新租戶，租戶之間是否能夠互相配合也是問題之一。