全球房價大幅上漲的背後：一種不可持續的繁榮

隨着各經濟體從去年由新冠肺炎疫情引發的嚴重衰退中復甦，今年以來全球房地產市場幾乎「漲聲」一片，而發達國家房價攀升幅度更是令人咋舌。

中國新浪財經9月10日報道，全美房地產經紀人協會數據顯示，從2020年3月到2021年3月，美國現房價格飆升速度達到創紀錄的17%，甚至超過了上次美樓市泡沫時期的上漲速度。經合組織（OECD）富裕國家的年度房價漲幅在2021年第一季度達到9.4%，為30年來最快增速。國際貨幣基金組織（IMF）研究部門宏觀金融部副主管丹尼茲・伊根表示：「過去一年，北半球大部分地區的房價都出現了強勁增長。」

此外，在經合組織數據涵蓋的40個國家中，只有3個國家的實際房價在今年前3個月出現了下跌——這是自2000年開始編制該數據系列以來比例最小的一次。目前，房價漲幅已經引發包括美國、英國等多國決策者的關注。

中國國家金融與發展實驗室副主任曾剛表示，超級寬鬆的財政、貨幣政策推動主要經濟體的房價迅速回升，且按年上漲速度遠超疫情發生前的水平，達到或接近2008年全球金融危機前的高點。綜合來看，預計本輪房價上漲仍將維持一段時間，但隨着經濟增長回歸常態以及寬鬆政策的逐步退出，房價漲幅將趨於平穩。短期內，全球房價上漲尚未帶來顯著風險。

全球房價「漲聲」一片　漲勢或能持續一段時間

數據顯示，截至今年6月，荷蘭現房價格上漲14.6%，為20年來最高水平，也是歐盟最高水平之一。荷蘭銀行經濟學家估計，荷蘭的住房數量比實際需要少33萬套，未來10年應該再建100萬套，以彌補缺口。荷蘭房價走高在歐美國家並非形單影隻。根據歐盟統計局數據，在今年第一季度，歐盟房價按年上漲6.1%，為13年來最快增速，自2010年以來更是大幅上漲了30%，同期租金也上漲了15%以上。

「截至2021年6月，美國平均房價指數按年上漲14.6%，超過2005年的高點14.4%；同期英國平均房價指數按年上漲8.9%，僅小幅低於2007年的高點10.8%。」曾剛表示，截至2020底，歐元區平均房價指數按年上漲5.4%，距2006年的高點7.2%相差不大。此外，房價上漲並不侷限於主要發達經濟體，不少新興市場國家的房價漲幅也頗為可觀。從2019年到2021年一季度，土耳其、新西蘭平均房價的累計漲幅分別高達53%、40%；俄羅斯（累計上行24%）、荷蘭（22%）平均房價的累計漲幅均超兩成。

在本輪全球房價走高的背後，存在多重因素，但具體到各國國情，則有不同原因。在上一輪金融危機中，全球房地產市場出現大幅下滑。但自此以後，全球利率降至創紀錄的歷史低位，壓低了抵押貸款成本，推動住宅價格強勁反彈。自新冠肺炎疫情全球大流行以來，許多特殊條件進一步助漲了樓市繁榮。例如，許多家庭尤其是已經富裕的家庭，因為防疫封鎖限制了支出，在家辦公積累了大量儲蓄。這些收入中有很大一部分被分配到了房地產市場。與此同時，在封鎖期間長時間待在家裏之後，許多人決定搬家，通常搬到更安靜更大的房子，從而刺激了樓市需求。另外，隨着全球供應鏈面臨壓力，建築庫存出現萎縮，鋼鐵、木材和銅等材料的成本迅速上升，這也導致住房庫存中結構性供需失衡的現象被放大。

「超級寬鬆的財政、貨幣政策，推動主要經濟體的房價迅速回升，且按年上漲速度遠超疫情發生前的水平，達到或接近2008年全球金融危機前的高點。」曾剛表示，2019年以來，隨着全球主要經濟體陸續開啟降息周期，全球地產周期已處於上行通道，如美國、英國、歐洲大陸的房價按年增速均於2019年三季度觸底回升。2020年二季度，全球主要經濟體房價在疫情衝擊下出現短暫回落，之後，美聯儲、歐洲央行等全球主要央行資產負債表大幅擴張，帶動全球利率加速下行。相關數據顯示，美聯儲、歐洲央行、日本央行總資產較2019年底上升了0.98倍、0.69倍及0.25倍，在疫情衝擊下，各國基礎貨幣佔GDP的比例也大幅上升。與此同時，在大規模財政轉移支付下，發達經濟體的居民可支配收入不降反升，進一步刺激購房需求。

曾剛預計，本輪房價上漲仍將維持一段時間，隨着經濟增長回歸常態以及寬鬆政策的逐步退出，房價漲幅將趨於平穩。一是從政策端來看，貨幣政策方面，雖然市場對美聯儲貨幣政策轉向有一定預期，但預計貨幣寬鬆的退出節奏可能較為緩慢。短期內仍有望維持寬鬆，中短端真實利率面臨上行壓力，但長端利率的上行空間有限，全球利率曲線平坦化的可能性更大。財政政策方面，美國近期通過了鉅額財政支出方案，財政刺激力度進一步加大。二是從需求端來看，全球經濟較快增長，疊加通脹水平上升，居民名義收入有望保持較高增速。加之名義收益快速增長，對房地產的需求仍將保持旺盛。

多國央行表示關注　需防範其潛在風險

目前，房價漲幅已經引發包括美國、英國等多國決策者的關注。在歐洲央行最近的戰略評估中，住房成本是公眾表達的最大擔憂之一。歐洲央行行長拉加德在6月承認，「疫情防控期間房價與更廣泛的經濟發展之間的脱節，帶來了價格調整的風險」。但她認為，平均而言，整個歐元區不存在泡沫風險。荷蘭央行表示，高水平的家庭債務是「荷蘭的主要系統性風險之一」；目標是「確保金融部門足夠強健，能夠承受房地產市場崩潰的後果」；將出台一項規定，要求銀行從明年1月起，針對其抵押貸款敞口增加50億歐元的資本金。牛津經濟研究院將荷蘭房地產市場列為發達經濟體中風險最高的房地產市場，房價比長期趨勢高出14.3%，房價與租金比率比長期趨勢高出15.3%。

國際清算銀行貨幣和經濟主管勞迪奧・博里奧認為，在短期內，房價上漲對經濟是一件好事。但房價走高也可能會變成一種不可持續的繁榮，最終導致經濟復甦逆轉，尤其是在伴隨着信貸強勁擴張的情況下。美國財長耶倫近日表示，她擔心「房價上漲將給首次購房者或收入較低的家庭帶來壓力」。

「從相關風險來看，短期內，本輪全球房價上漲尚未帶來顯著風險。」曾剛表示，從居民部門槓桿率看，次貸危機發生以來，主要經濟體居民部門的資產負債狀況持續改善。疫情暴發後，主要國家對個人均採取了積極的財政補貼政策，通過政府部門加槓桿，較好地保護了居民部門的資產負債表。

曾剛還表示，不同國家由於宏觀槓桿率情況，特別是居民部門槓桿率水平有所差異，加上經濟增速也有所分化，房價上漲所帶來的潛在風險也會有所不同。總體上看，主要經濟體尚未出現明顯的金融風險上升跡象，但對部分經濟恢復狀況不佳、居民槓桿率偏高或上升過快的國家和地區（特別是部分新興市場國家）來說，房地產的持續快速上漲，可能會帶來系統性金融風險的上升。

對於房價（包括房屋購買和持有成本等）是否應當計入通脹統計數據範疇以內，全球並未有共識。今年早些時候，新西蘭成為第一個要求央行評估其貨幣政策決定對政府支持更可持續的房價目標的影響的國家。而歐洲央行此前已經決定，業主自住住房成本應被納入其用於校準利率的主要通脹指標，但這項舉措尚未生效。歐洲央行還曾多次要求歐盟統計局將房主自住住房成本納入歐元區總體通脹計算。拉加德表示，納入自有住房對歐元區整體通脹的影響將「相當小」。

曾剛表示，從實踐來看，傳統的通貨膨脹指標主要反映實體經濟的變化，資產價格波動則更多取決於金融層面因素，如果將資產價格納入通脹統計，而金融運行與實體經濟運行不同步（這是現實中經常發生的情況），就會對貨幣政策操作形成困擾。因此，目前的趨勢是拓展中央銀行的職能，在傳統的貨幣政策職能（維護物價穩定）之外，增加宏觀審慎政策職能（維護金融穩定）。前者仍主要關注傳統的通貨膨脹指標，目標是保持貨幣幣值的穩定，並以此促進經濟增長；後者主要防範系統性金融風險的順周期積累以及跨機構、跨行業和跨市場擴散，目標是維護金融體系的健康與穩定。在實際操作中，資產價格以及與房地產相關的融資風險，均屬於宏觀審慎政策監測和調控的範圍。