內房如履薄冰　恒大、碧桂園們究竟可否斷臂求生？

恒大集團向位於曼哈頓的美國破產法院申請債權人保護。恒大在向法院提交檔中表示，正在尋求對在香港、開曼群島和英屬維京群島等地進行的重組談判的認可。恆大此舉旨在保護其美國資產免受債權人的影響，同時在其他地方進行重組交易。

另一邊，今年上半年中國房企中銷售面積第一的碧桂園竟然走到了債務違約邊緣，預告上半年虧損超450億元，旗下11檔境內公司債券停止交易。不僅是碧桂園，內房頭部如融創、綠地等哪一個不是戰戰兢兢，如履薄冰？誰先倒下，都有可能。

恒大，是恒大的問題 　碧桂園，是行業的問題

可以說，幾乎所有內房企業都在過去幾年翻了一樣的錯——無序擴張。所以當「三條紅線」橫空出世，中國房地產迎來了有史以來最猛的調控，所有房企人人自危。但細看之下，各自又有不同。

恒大就是一個「大」字，完全野蠻式擴張，恒大足球、恒大超級總部（爛尾）、恒大汽車……可窺一斑。盲目多元化，犯了戰略之大忌。當然這跟許家印高調、張揚的性格一脈相承。

而農民出身的楊國強堪稱最低調的商人之一。碧桂園的失誤主要來自兩個方面：其一，大舉進軍三四線城市。2015年棚戶區改造執行貨幣化安置，一時間三四線城市熱錢滾滾，碧桂園率先吹響進軍三四線城市的號角，到現在還有80%的土地儲備在三四線城市。如今看來，這是一個重大誤判。三四線城市購買力不足，很容易陷入一夜之間陷入流動性窘境。

其二，馬來西亞森林城市項目折戟。「森林城市」專案起於2015年，計畫投資超過1000億美元。這座在馬來西亞南部、靠近新加坡的「綠色與智慧的未來城」，如今已然淪為「鬼城」。然而，當初的設想並非沒有道理：抓住高淨值人群海外買房定居的心理，房價相當於新加坡的1/4。只是人算不如天算，遇到了匯率動盪外匯流出困難、馬來西亞政局突變導致項目被喊停等黑天鵝事件。

碧桂園雖然危險，但碧桂園畢竟不是恒大。

碧桂園的資產負債率為82.3%，而恒大一度達到132.6%，後者已經資不抵債。2021年，碧桂園僅「剔除預收款的資產負債率不超過70%」一項沒有達標，到了2022年，碧桂園實現「三道紅線」無一踩中。恒大則三條紅線全部踩中。

碧桂園的處置或視為轉折

當下無論潛在購房者，抑或房企上下游，神經都已經相當脆弱。恒大是「三條紅線」整頓中的出頭鳥，而如今，整個大環境已經不同，政策導向已經悄然轉變。

碧桂園是行業標杆。且與碧桂園同步陷入困境的還有金融巨頭「中植集團」。中植集團旗下的中融信託已經陷入停兌風波。在中融信託規模龐大的金融資產中，房地產占比11%。一旦碧桂園、中植都出問題，潛在的連鎖反應不能不令人心驚。

客觀地講，限制頭部房企「野蠻膨脹」是防範金融風險的必須。但是，「三條紅線」在執行中出現了簡單化、一刀切、長期目標短期化、持久戰打成攻堅戰的現象，導致房地產全行業停擺至今。所有房企都不安全。這進一步導致買房者的觀望心態，畢竟誰也不想陷入「爛尾樓」的麻煩之中。於是，「負反饋」開始，「保交樓」也無濟於事。

實踐證明，單純的「保交樓」思路是行不通的。「保交樓」看似幫忙，其實往往加劇了房企資金周轉的困難。只要房企不恢復正常狀態，行業正常運轉就難以維持，此時指望民眾買房是很不現實的。

數據顯示，7月，全國70個大中城市房價下跌城市數量達歷史最高區間：49個城市房價下跌。7月商品房銷售面積環比大跌46.1%。1-7月房地產開發投資同比下降8.5%，嚴重拖累經濟增長。

必須穩地產，不能再猶豫了。沒有必要再擔心放開限購「房價瘋漲」了。此一時彼一時，大環境變了、預期變了。「保交樓」看似托底，但或許要換個角度考慮「保市場主體」的問題。

地產政策風向變 三次沒提「房住不炒」

2023年7月24日政治局會議提出，「要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。」

8月15日，國家統計局新聞發言人付淩暉對碧桂園事件回應稱，「目前房地產市場總體處於調整階段，部分房企經營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，影響市場預期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調整機制逐步發揮作用，房地產市場政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。」

此外，央行發佈2023年二季度貨幣政策執行報告。其中關於房地產的表述變化，引起人們的關注。相較於一季度報告，二季度報告刪除「房住不炒」、「不將地產作為短期刺激經濟的手段」等表述。新的表述為：「適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。」

也就是說，3月5日政府工作報告，7月24日年中政治局會議，8月17日央行二季度貨幣執行報告，三次沒提「房住不炒」。

政策表述其實是逐步遞進的：年初時，支持剛需和改善，因為當時疫情政策調整，積壓的購房需求集中釋放，大家都在期待強復蘇；年中，樓市有了新提法，供求關係發生重大變化，怎麼理解這個供求關係的重大變化？其實就是大家不買房了，不但不買房，還在想方設法的提前還貸，表現在社融資料上，房住不炒可以說在某種意義上已經實現了；下半年，特別是7月份，樓市各項資料創下新低，這一次刪除了「不將地產作為短期刺激經濟的手段」。

如何理解呢？其實這並非是要把樓市作為刺激經濟的手段，而只是作為一種提振信心的操作。各種因素疊加，現在樓市很低迷，剛需接不起，改善在觀望，投資者舉棋不定，供需關係發生重大變化。

應該說，政策面很明顯不會再繼續打壓了。而對於暴雷房企來說，要艱難渡日。毫無疑問，房地產「大就是好」的「大時代」已經結束。對於內房企業來說，必須穩住陣腳，斷臂求生，痛定思痛，祛除「大就是好」的心魔。直面房地產新階段、新格局，探索新模式，一心一意高品質發展，日後「不能好了傷疤忘了痛」。