爛尾樓風波後　學者：「保交樓」是中國樓市標誌性事件，不可小視

編按：國務院辦公廳日前發布「放管服」改革分工方案，指出要認真做好保交樓、防爛尾、穩預期相關工作，用好保交樓專項借款，壓實項目實施主體責任，防範發生風險，保持房地產市場平穩健康發展，引發關注。

本文獲《聯合早報》授權轉載，作者是中國青島大學教授、金融財富管理學院院長易憲容。

對於新房期房市場的信心，如何恢復，何時恢復，完全取決於「保交樓」的處理程序及結果。

爛尾樓｜多地業主自行籌錢復工　浙江豪宅業主為收樓籌逾8000萬（點圖放大閱覽）

對於當前中國房地產市場，儘管網路和媒體傳播出來的資訊與資料撲朔迷離，但有一點是肯定的，市場已經出現週期性下行調整，這是誰也無法改變的趨勢。特別是「保交樓」事件發生後，這種趨勢更是進一步強化。因為「保交數」是中國房地產市場發展史上前所未有的標誌性事件。

對於「保交樓」，10月6日，河南鄭州市政府宣佈，「保交樓」的專項行動已經取得重要階段性成果，即排查出147個已售停工、半停工商品住宅專案，已有145個實現「全面」、「實質性」復工。

除此之外，目前網路和媒體對此相關的報導及資訊卻非常少，多數人會認為，政府以政治決策的方式處理「保交樓」，問題基本上已經平息，實際上並非如此。

因為，今年7月份由全國「爛尾樓斷供潮」所引發的「保交樓」事件，將導致房地產市場的發展模式、居民購房的觀念、開發商的行銷方式、商業銀行對住房資產的認知、政府的房地產市場監管方式等方面出現重大轉變。這是未來房地產市場發展的起點，也是觀察與分析未來房地產發展的底層邏輯。對此，一點都不可小視。

首先，「保交樓」發生前，中國房地產市場的基本特徵是「房價只漲不跌」。無論是一線城市還是三四線以下城鎮，都是如此。我親自經歷過的是，北京北師大周邊的商品住房，2002年為每平方米5000元（人民幣，下同）左右，2022年漲到每平方米10萬元以上；北京天通苑的商品住房，2002年為每平方米2650元，2022年已經漲到每平方米5萬元以上。這就是20多年來房地產市場暴漲的一個側影或基本案例。

在這20多年間，正因為各地房價如此持續暴漲（國家統計局的房價資料肯定會落後一大截），無論是市場大勢還是個人經驗，購房就能夠賺錢，購房是最好的投資工具，已經成了中國居民的拜物教。

加上到現在為止，政府所謂的房地產調控（無論是放鬆還是緊縮）從來不出臺實質的限制市場投機炒作政策（如有效的稅收杠杆），反之，每一年各個城市的房地產調控政策，基本上都會成為樓市促銷的最好工具。比如，即使看上去是房地產調控的緊縮政策，政府在實施前，會留下一個較長的時間差，以此暗示購房者湧入市場，形成一個又一個的全國搶房潮。

即使2016年把房地產市場定位為「房住不炒」，但更多的是形式上的，這就是為何2016年之後，房地產市場反而出現空前繁榮，量價齊飆升。所以20多年來，越是出臺調控政策，房價就漲得越快，購房者越會湧入市場。因為中國居民相信搶到住房，就意味著賺到錢，意味著財富增長。

但是，7月的爛尾樓斷供潮出現，並非僅是開發商債務危機引發的資金鏈斷裂、建造中的住房項目停工，更重要的是讓這些購買爛尾樓項目的居民引發巨大恐慌。他們不僅面臨所購住房能否收樓的巨大不確定，更在於房地產市場的週期性下行調整、房價暴跌，購房者所預期的賺錢效應突然消失，甚至還可能造成巨大的財富損失。在這種情況下，居民購買到住房就能賺錢的神話立即破滅，房地產市場預期全面逆轉。所以，有人在網路上一呼應，立即把個體的斷供個案演化成全國群體政治事件。

為了避免爛尾樓斷供潮在經濟和社會層面的骨牌效應，中央政府立即提供「保交樓」的要求，以便在政治層面得以平息。但是「保交樓事件」也讓居民的購買理念完全改變，即購買期房新房存在巨大風險，即能否收房和在什麼時候收房，在收房時房價水準是上漲還是下跌。

對於新房期房市場的信心，如何恢復，何時恢復，完全取決於「保交樓」的進程及結果，至於其他五花八門的新房優惠促銷政策，在目前能夠起到的作用十分有限。這就是8月份以來一系列房地產救市重磅政策出臺，市場基本上沒有多少反應的原因所在。

還有，就當前「保交樓」各項目的進程來看，儘管鄭州市政府宣佈取得階段性成果，但真正要讓這些樓盤完工並交到購房者手上，即使按照政府意圖順利進行，估計還得花一年以上（這是完工基本週期的時間）。更何況這些專案都面臨資金短缺、以政治方式處理讓開發商趕工的動力不足等因素，能否順利完成，同樣存在不少不確定性。

當前市場信心要恢復肯定是漫長過程，特別是正面臨週期性下行調整，這過程會更加漫長，預期重新逆轉更是困難。

「保交樓」之後，儘管對房地產開發企業融資條件有所放鬆，但對住房預售款的監管制度改變與完善，意味著以前開發商那種高杠杆的經營模式基本結束。以往商業銀行把個人住房按揭作為優質資產的觀念，基本上會改變，商業銀行會重新評估個人住房貸款，發放會更加謹慎；加上政府對房地產市場監管方式變化等等，這些行為及政策的重大變化和調整，將從根本上影響未來中國房地產市場的走勢。所以，「保交樓」將成為市場發展過程一件重大的標誌性事件，一點也不可小視。

（作者是中國青島大學教授 金融財富管理學院院長）