內地一線城市「上車難」平均36.9歲置業　為何兩房單位成交最多？

今年來，內地不少一線城市升級調控政策讓樓市降溫，三四線城市推出「限跌令」以阻止房企以低價賣樓。
有研究指出，受限於較高的「上車」門檻，一線城市客群購房壓力較大，置業年齡明顯偏高，約為36.9歲。

12月28日，貝殼研究院推出《2021居住客群消費趨勢年報》。報告顯示，銀髮族的消費市場潛力巨大，不少開發商已搶先佈局養老地產，包括長者公寓、養老社區等；另一方面，85後及90後正迅速取代70後及80後，成為住房消費市場的主力人群。

對比不同城市能級置業年齡，一線城市置業人群年齡普遍偏高，與其他能級城市差異性比較顯着。 今年1至10月，一線城市購房平均年齡約為36.9歲，高出新一線城市2.7歲，高出二線城市2.1歲。

最新測算的居住負擔指數顯示，114個樣本城市中，一線城市居住負擔指數算數平均數約為89.1，新一線城市約為65.2，二線城市約為63.5，三線城市約為59.3，四線城市約為55.1。一線城市居住負擔明顯較高，隨着城市能級下降，居住負擔指數也依次下降。

以北京、上海及深圳為代表的城市，在調控政策影響下，重點城市貸款門檻提升，導致置業年齡普遍偏高；以珠海、廈門為代表的城市，過半數是屬於異地置業，且以改善投資為主，客群平均年齡較高。在19個一線及新一線樣本城市中，天津在2021年度選擇全款購房的百分佔比達到38.02%，居於首位。

在套均總價方面，今年1月至9月份，一線城市成交套均總價達到368萬元，新一線城市每套達143萬元，頭部二線城市每套達121萬元。高能級城市依靠優勢的產業支撐，吸引大量人才流入，城市能級愈高，購買力相應愈高。

《第七次全國人口普查公報》數據顯示，國內的家庭小型化趨勢明顯，很大程度上影響購房戶型。以哈爾濱、長春及瀋陽為代表的東北地區，兩居室交易占比明顯較高，從供給側角度分析，兩居室成為該地區主要的供給戶型。以北京、上海為代表的一線城市，兩居室成交佔比也比較高，主要原因是受限於購房壓力，置業人士更願意選擇「高單價-低總價」的小戶型房源。

35個樣本城市中，佛山、南昌及長沙等城市的三居室戶型占比較高，除了受供給側影響外，亦與置業人士購房壓力相對較低有關。以長沙為例，最新的居住負擔指數約為54.44。

值得注意的是，老齡化同樣影響樓市。據《第七次全國人口普查公報》數據顯示，國內65歲及以上人口超過1.9億，佔總人口比重為13.5%，即將步入深度老齡化社會。在1962年，國內曾進入一個長達10多年的出生人口高峰期，明年將迎來退休高峰期。

今年10月，貝殼研究院發布《2021社區居家養老現狀與未來趨勢報告》。報告顯示，獨居是長者的主流居住形態。隨着家庭結構趨於小型化和核心化，長者與子女同住的比例逐漸下降，65.5%的長者選擇獨居（一人獨居或與老伴同住），僅26.8%的長者與子女同住。