二手樓指導價助上車？　有賣家加售假畫變相托價380萬｜時事焦點

8月31日，廣州市住建局公布廣州首批96個住宅小區二手樓交易參考價格，這份參考樓價比目前的業主掛牌價和實際成交價低出一大截，部分小區甚至腰斬，新政策再次引起社會關注。
為了讓樓市降温，自今年2月份深圳建立二手樓成交指導價制度以來，內地已有多個城市推出類似措施。究竟這項新措施有何特色？買賣雙方不依指導價成交會有什麼後果？新措施又為樓市和市民帶來甚麼影響？本文將為大家一一解析。

深圳早於今年2月8日實施二手樓成交指導價制度，當時官方發布的深圳市3595個住宅小區的指導價，與市場價差距較大。以南山區的豪宅為例，市場價與「成交參考價格」相差超過3成，以後者價格出售將會較「便宜」近400萬元（人民幣．下同）。（點擊閱讀相關文章）

在深圳之後，上海、西安、成都、寧波、三亞、東莞、無錫、金華、衢州等共11個城市也陸續推出二手樓成交指導價制度，這些指導價均低於市場價格。在深圳、成都等城市，二手樓指導價僅相當於市場價格的七成或八成左右。

指導價與銀行放貸額度掛鉤

雖然在二手樓成交指導價制度落實後，買家和賣家不一定要依指導價成交，但銀行一般會以指導價作為貸款評估基礎，這意味買家可獲的貸款額減少，需付更大份額的首期。國務院主辦的《經濟日報》於8月初發表評論文章解釋，二手樓指導價發揮作用的關鍵，在於通過引導銀行合理發放二手樓貸款，封堵利用信貸資金炒作樓價。

文章舉例稱，例如一套市場價原本為1000萬元的二手樓，首期三成需要支付300萬元。而按照指導價，價格可能僅為700萬元，按照七成貸款計算，能從銀行貸款的額度僅為490萬元。如果買賣雙方仍以原本的市場價成交，首期將從原本的300萬元提升到510萬元，對於炒樓人士而言，其資金壓力就會大大增加。

文章在解釋政策背景時稱，房地產調控從過去重點關注新樓，正逐步發展到一二手樓調控齊頭並進。過去，由於樓市限價更主要針對新樓，使得很多城市新樓價格低於周邊二手樓，當新樓價格因為哄搶上漲，加之新樓樓源不足，二手樓價格也隨即上漲，新樓和二手樓價格就這樣出現交替上升。

深圳二手樓樓價及交易量持續下跌

以深圳為例，自建立二手樓成交指導價制度以來，二手樓市場一改去年的火熱炒作，全面轉冷，二手樓樓價及交易量均持續下跌。國家統計局數據顯示，深圳7月二手樓價格指數環比下滑0.4個百分點，這也是今年5月以來的連續第三個月下跌。

此外，深圳的二手樓成交量也持續處於低位。根據深圳中原地產的數據，今年6月和7月，深圳的二手樓成交量均低於3000套。可供參照的是，去年6-8月，深圳二手樓成交量每月均突破10000套，7月更是達到13000餘套的峰值。

另一個典型案例則是西安。西安於3月提出將建立二手樓成交指導價制度；5月下架所有平台上單價超過3.93萬元/平方米的樓盤；5月末公布201個小區二手樓成交參考價格。數據顯示，新政落地兩周後，西安二手樓市場均價為17252元/平方米，環比下跌2.2%，跌幅居全國第一。

一般市民同受打擊　買樓須同時買天價假畫？

然而，二手樓指導價不僅會打擊利用信貸資金炒樓的人，一般有實際住屋需求的市民也連帶受影響。《南方都市報》就報道指，廣州一名市民今年4月買了一個二手單位，但銀行回覆要到10月份才能放貸。該市民表示：「現在二手房指導價是降低了，但業主不會按這個價賣房啊！如果銀行貸款參考指導價，必然會導致首付（首期）提高，剛需更加買不了房。」

此外，在二手樓指導價的措施實施時，部分地區也出現一些亂象。例如西安要求房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平台要對已掛牌樓盤開展自查，要求下架價格虛高的二手樓盤。據《時代周報》報道，為了避開監管措施，有業主將一個價值超過600萬元的單位以300萬元的價格掛牌出售，並提了一個額外要求——買家必須附帶花380萬元購買業主的一幅畢加索假畫。